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2013年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與發(fā)展預(yù)測(cè)
編輯：信陽(yáng)樓市網(wǎng)
2013年05月30日08:42
來(lái)源：國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處
摘要:2013年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，投資增速小幅上升，新開(kāi)工面積再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置意愿下滑，銷(xiāo)售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯的上漲跡象。從具體指標(biāo)來(lái)看，投資增幅有所加快，新開(kāi)工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置意愿下降，地價(jià)上漲趨勢(shì)明顯，房屋銷(xiāo)售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，增速創(chuàng)近兩年新高，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增多，房地產(chǎn)貸款增速止跌趨穩(wěn)回升。
2013年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，投資增速小幅上升，新開(kāi)工面積再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置意愿下滑，銷(xiāo)售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯的上漲跡象。從具體指標(biāo)來(lái)看，投資增幅有所加快，新開(kāi)工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置意愿下降，地價(jià)上漲趨勢(shì)明顯，房屋銷(xiāo)售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，增速創(chuàng)近兩年新高，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增多，房地產(chǎn)貸款增速止跌趨穩(wěn)回升。一、政策影響分析
2013年一季度，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。2月下旬，“兩會(huì)”前夕，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的五項(xiàng)措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)五條”，從五個(gè)方面加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等。隨后國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)“國(guó)五條”的措施做了進(jìn)一步細(xì)化�！皣�(guó)五條”措施的出臺(tái)及其細(xì)則的公布，掀開(kāi)了2013年度房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。
從政策影響看，“國(guó)五條”出臺(tái)后，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響巨大，二手房成交量大幅飚漲，多數(shù)城市漲幅超過(guò)3倍。但從政策內(nèi)容來(lái)看，“國(guó)五條”的幾條仍是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，只不過(guò)是政策力度較之前更為嚴(yán)厲，長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)大的趨勢(shì)不會(huì)改變，但市場(chǎng)成交量和價(jià)格漲幅均會(huì)出現(xiàn)回落。
二、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有所加快,出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象
2013年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資13333億元，同比增長(zhǎng)20.2%；增幅比上年同期相比回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，但與上年全年相比加快3.9個(gè)百分點(diǎn)。
2．新開(kāi)工面積再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),保持低位徘徊
2013年一季度，商品房新開(kāi)工面積38873萬(wàn)平方米，下降2.7%，增速再次出現(xiàn)小幅下滑。
3. 房屋銷(xiāo)售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，商品房銷(xiāo)售面積增速創(chuàng)兩年來(lái)新高
2013年一季度，全國(guó)共實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積20898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%，，與上年同期相比加快50.8個(gè)百分點(diǎn)，與2012年全年相比加快35.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積18901萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%。
從銷(xiāo)售額上看，一季度全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額13992億元，同比增長(zhǎng)61.3%，增速比上年同期加快75.9個(gè)百分點(diǎn)。
4. 個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快
2013年一季度，個(gè)人住房貸款比年初增加4162億元，同比多增2860億元，其中3月末個(gè)人住房貸款增速達(dá)17.6%，為2011年5月份以來(lái)新高。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，一是前期房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，個(gè)人住房貸款需求明顯回升，在“新國(guó)五條”及各地細(xì)則具體落實(shí)前出現(xiàn)的存量房集中成交進(jìn)一步推升了房貸需求；二是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較低，金融機(jī)構(gòu)從節(jié)約資本角度考慮，有較強(qiáng)動(dòng)力推動(dòng)此業(yè)務(wù)。
保障性住房信貸支持力度繼續(xù)加大。截至2013年3月末，全國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為6139.9億元，，同比增長(zhǎng)42.4%，增速比房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款高出30.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，截至3月末，已按進(jìn)度發(fā)放住房公積金貸款470.2億元，支持了52個(gè)城市193個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目，收回貸款本金70.2億元。
5．房?jī)r(jià)保持下降的城市個(gè)數(shù)持續(xù)下降，出現(xiàn)上漲的城市個(gè)數(shù)持續(xù)增加，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。
3月份，全國(guó)70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有2個(gè)，比2012年12月份減少24個(gè)，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有1個(gè)，比上年12月份減少7個(gè)。從上漲的城市個(gè)數(shù)來(lái)看，則持續(xù)增加，3月份同比上漲的城市有67個(gè)，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)有68個(gè)，分別比上年同期上漲城市個(gè)數(shù)增加27個(gè)和14個(gè)。
從具體房?jī)r(jià)漲跌幅度來(lái)看，3月份70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格同比漲幅的平均值為103.3%。從分布上看，漲幅超過(guò)3%的城市有37個(gè)，其中漲幅超過(guò)5%的城市個(gè)數(shù)有12個(gè)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)較為明顯。從環(huán)比漲幅來(lái)看，3月份70個(gè)大中城市環(huán)比房?jī)r(jià)平均漲幅為1.1%，從分布上看，僅有1個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微幅下降，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)0.5%的城市個(gè)數(shù)有59個(gè)，其中漲幅超過(guò)1%的城市個(gè)數(shù)有31個(gè)，漲幅超過(guò)1.5%的城市個(gè)數(shù)有13個(gè)。環(huán)比漲幅居前的四個(gè)城市分別為上海、深圳、北京、廣州等一線(xiàn)城市。
6.土地購(gòu)置面積繼續(xù)下降，地價(jià)上升趨勢(shì)明顯。
2013年一季度，全國(guó)共購(gòu)置土地6134萬(wàn)平方米，同比下降22.0%，，與2012全年相比降幅擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。
從地價(jià)水平來(lái)看，2013年1季度全國(guó)土地平均購(gòu)置價(jià)格為2277元/平方米，同比上漲15.0%，環(huán)比上漲9.6%，漲幅較2012年四季度分別提高9.3個(gè)百分點(diǎn)和7.7個(gè)百分點(diǎn)。
三、重點(diǎn)區(qū)域和城市運(yùn)行分析
（一）環(huán)渤海地區(qū)：供給回落，住宅需求大幅上揚(yáng)
從供給方面來(lái)看，2013年一季度，環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1475億元，同比增長(zhǎng)16%，其中住宅投資880億元，增長(zhǎng)12.3%；土地購(gòu)置面積為595萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%。商品住宅新開(kāi)工面積1973萬(wàn)平方米，同比小幅下降5.3%；商品住宅竣工面積為897萬(wàn)平方米，同比下降8.4%。
從需求方面來(lái)看，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1415萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.6%；商品住宅銷(xiāo)售額為1443億元，同比增長(zhǎng)73.6%，顯示了該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)。
從價(jià)格上看，一季度環(huán)渤海地區(qū)住宅均價(jià)為10198元/平米，同比大幅上漲26.1%，其中北京、石家莊、濟(jì)南漲幅居前。
典型城市分析：北京
2013年一季度，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資451.97億元，同比增長(zhǎng)7.6%。其中，商品住宅完成191.42億元，同比下降8.3%。一季度，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土5730面積為185.03萬(wàn)平方米，同比大幅上漲261.0%。
一季度，北京市商品房新開(kāi)工面積為498.7萬(wàn)平方米，同比上漲1.5%。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為184.1萬(wàn)平方米，同比下降23.1%。
一季度，北京市商品房銷(xiāo)售面積為396.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.6%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為300.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80.7%。商品房銷(xiāo)售金額為763.19億元，同比增長(zhǎng)138.6%。其中，商品住宅銷(xiāo)售金額為587.52億元，同比增長(zhǎng)146.4%。從商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，一季度，北京市商品住宅平均價(jià)格為19539元/平米，同比大幅上漲36.3%，漲幅位居環(huán)渤海地區(qū)榜首。
（二）長(zhǎng)三角地區(qū)：住宅供給增長(zhǎng)明顯，需求增長(zhǎng)更快
從供給方面來(lái)看，2013年一季度，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成2044億元，同比增長(zhǎng)17.4%，其中住宅投資完成1294億元，同比增長(zhǎng)17.1%；土地購(gòu)置面積為347萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.3%。商品住宅新開(kāi)工面積1976萬(wàn)平方米，同比小幅下降3.0%；商品住宅竣工面積為1521萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%。
從需求方面來(lái)看，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1458萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.1%；商品住宅銷(xiāo)售額為1443億元，同比增長(zhǎng)102.2%。
從價(jià)格上看，一季度長(zhǎng)三角地區(qū)住宅均價(jià)為12636元/平米，同比大幅上漲24.7%，其中上海、杭州、南京漲幅居前，溫州住宅價(jià)格同比下降明顯。
典型城市分析：上海
2013年一季度，上海市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資575.2億元，同比增長(zhǎng)21.9%。其中，商品住宅完成321.36億元，同比增長(zhǎng)9.4%。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為65.6萬(wàn)平方米，同比上漲89.2%。
一季度，上海市商品房新開(kāi)工面積為622.3萬(wàn)平方米，同比下降20.6%。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為388.75萬(wàn)平方米，同比下降23.6%。
2013年一季度，上海市商品房銷(xiāo)售面積為462.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.5%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為394.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.3%。商品房銷(xiāo)售金額為782.93億元，同比增長(zhǎng)100.9%。其中，商品住宅銷(xiāo)售金額為665.79億元，同比增長(zhǎng)
（三）泛珠三角地區(qū)：供給回落，需求增長(zhǎng)顯著
從供給方面來(lái)看，2013年一季度，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1066億元，同比增長(zhǎng)20.8%，其中住宅投資完成733億元，同比增長(zhǎng)23.6%；土地購(gòu)置面積為100萬(wàn)平方米，同比下降67.9%。商品住宅新開(kāi)工面積1404萬(wàn)平方米，同比下降8.2%；商品住宅竣工面積為683萬(wàn)平方米，同比下降12.7%。
從需求方面來(lái)看，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1179萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)86.8%；商品住宅銷(xiāo)售額為1390億元，同比增長(zhǎng)124.6%，該區(qū)域在三大區(qū)域中住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)最為顯著。
從價(jià)格上看，一季度泛珠三角地區(qū)住宅均價(jià)為11792元/平米，同比大幅上漲20.3%，其中三亞、廣州、南寧等城市漲幅居前，福州住宅平均價(jià)格同比出現(xiàn)下降。
典型城市分析：廣州
2013年一季度，廣州市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資296.31億元，同比增長(zhǎng)44.8%。其中，商品住宅完成181.55億元，同比增長(zhǎng)38.5%；房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為17.74萬(wàn)平方米，同比上漲14.6%。
2013年一季度，廣州市商品房新開(kāi)工面積為438.18萬(wàn)平方米，同比上漲8.1%。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為315.81萬(wàn)平方米，同比上漲7.4%。
2013年一季度，廣州市商品房銷(xiāo)售面積為337.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.4%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為295.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)95.4%。商品房銷(xiāo)售金額為510.37億元，同比增長(zhǎng)131.5%。其中，商品住宅銷(xiāo)售金額為417.21億元，同比增長(zhǎng)159.1%。
四、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
通過(guò)對(duì)2000年1月-2013年3月各月房地產(chǎn)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來(lái)的政策可能走向，利用ARIMA（差分自回歸移動(dòng)平均模型）預(yù)測(cè)模型，我們對(duì)2013年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及分物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)的主要指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：
2013年，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)主要指標(biāo)增速會(huì)高于2012年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額等指標(biāo)增速均有所加快，土地購(gòu)置面積仍然保持負(fù)增長(zhǎng)，但降幅較2012年相比幅度有所減小，商品房竣工面積增速保持基本穩(wěn)定。
投資：增幅有所加快
2013年，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅均有所加快。預(yù)計(jì)2013年全年固定資產(chǎn)投資完成45.10萬(wàn)億元，增長(zhǎng)23.6%，增幅較2012年加快3.0個(gè)百分點(diǎn)；其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年預(yù)計(jì)完成9.07萬(wàn)億元，增長(zhǎng)26.3%，增幅加快10個(gè)百分點(diǎn)。
資金來(lái)源：增幅明顯加快，個(gè)人按揭貸款增幅最快
2013年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增幅明顯加快，預(yù)計(jì)全年資金來(lái)源達(dá)12.81萬(wàn)億元，增長(zhǎng)32.7%，增幅較2012年全年加快20個(gè)百分點(diǎn)；其中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá)1.88億元，增長(zhǎng)27.1%，個(gè)人按揭貸款達(dá)1.46億元，增長(zhǎng)38.5%。
房屋建設(shè)：新開(kāi)工面積增幅明顯加快
2013年，商品房施工面積和竣工面積增幅保持基本穩(wěn)定，但新開(kāi)工面積增長(zhǎng)明顯。預(yù)計(jì)全年商品房新開(kāi)工面積22.53億平方米，增長(zhǎng)27.1%，而2012年商品房新開(kāi)工面積為17.73億平方米，下降7.3%。商品房竣工面積增幅則保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2013年商品房竣工10.66億平方米，增長(zhǎng)7.2%，增幅較上年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
銷(xiāo)售：銷(xiāo)售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)
2013年，預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售形勢(shì)較2012年明顯好轉(zhuǎn)，全年商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積14.06億平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額8.34萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)26.3%和29.3%，增長(zhǎng)較2012年全年分別加快24.5個(gè)百分點(diǎn)和19.3個(gè)百分點(diǎn)。
土地：購(gòu)置面積繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)，但降幅縮小
2013年，土地購(gòu)置意愿依然較為低迷，全年完成購(gòu)置土地面積為3.15億平方米，依然保持負(fù)增長(zhǎng)，同比下降11.8%，降幅較2012年相比縮小7.7個(gè)百分點(diǎn)
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