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摘要:11月10日，國家主席習近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議，提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。
周一直在下雨，筆者覺得樓市基本上和天氣差不多。11月10日，國家主席習近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議，提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。
針對庫存居高不下會引發(fā)諸多的經(jīng)濟、社會問題，新浪樂居約請房地產(chǎn)圈的一些業(yè)內(nèi)人士對此發(fā)表意見：
一、嚴重的庫存會使得房地產(chǎn)企業(yè)運營困難，破產(chǎn)倒閉，進而引發(fā)一系列經(jīng)濟、金融、社會問題。比如多角債出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、建筑材料供應(yīng)商、建筑材料生產(chǎn)商之間的債務(wù)問題，使得企業(yè)運營困難，可能引發(fā)職工失業(yè)下崗進而導致社會不穩(wěn)定因素產(chǎn)生。
二、金融風險。開發(fā)商的開發(fā)貸款、按揭貸款等在項目未能交工的情況下，可能使得開發(fā)商沒有能力償還貸款，而業(yè)主辦完按揭后房屋尚未交工，在這種情況下業(yè)主極有可能斷供，勢必引發(fā)金融風險；還有部分從投資擔保公司貸出的高息貸款也無法償還，這樣的事情在各地均有發(fā)生。
三、購房者利益得不到保障。很多項目在業(yè)主交了預付款之后無法正常交工，開發(fā)商“跑路”，工程停工，購房者訴求無門。
四、部分地方政府財政難以為繼。
中西部的一些城市，尤其是四五線城市，很多都是靠土地財政維系當?shù)氐呢斦С�，大量庫存致使銷售回款困難，而政府稅收得不到保證。
五、由高庫存引發(fā)相關(guān)行業(yè)市場疲軟，拖后整個經(jīng)濟的發(fā)展速度，進而影響到經(jīng)濟增速和社會就業(yè)。
正是這樣，所以去庫存的問題十分艱巨。
為什么會有這么大量的庫存呢？筆者認為，不同的城市引發(fā)庫存的原因不太一樣：一二線城市一是因為之前的“限購”，二是房價太高。例如，北京市通州區(qū)政府附近的保利大都匯的毛坯LOFO售價已經(jīng)到36000元一平方米了，這價格大概是北京普通白領(lǐng)小半年的工資。
一套不足50平方米的公寓總價近180萬，首付25%的話就需要45萬，而這里距離天安門廣場有大約30公里。
二線城市，比如河南鄭州，10月份最新房價是9391元一平方米，一套100平方米的房子總價大概95萬，首付25%的話需要24萬，而鄭州普通職員的工資是3000多元，一年也就四萬左右的收入�，F(xiàn)在鄭州單間的租金是每月1200~2600元之間，一般的小職員是租不起公寓的。長沙相比較起來稍好些，房價大概6700元左右一平方米，而收入比鄭州高，但是仍架不住庫存量大。
三四線城市高庫存的去化時間普遍在3到5年，之所以有這么高的庫存量是由三方面的因素所致的：1.供應(yīng)量過大。過去幾年各地建新區(qū)，大量出讓土地，施工面積倍增，去化緩慢。2.建成區(qū)居民大部分有房子，購買基數(shù)下降，內(nèi)生性需求不足。3.由于廣大農(nóng)村居民存在著認識不足及配套政策不完善等因素，所以農(nóng)村居民進城購房積極性不高。
不同區(qū)域、不同城市的庫存，形成原因是不一樣的，所以解決之道應(yīng)該交給地方政府。比如一線城市應(yīng)該放開限購，讓更多的投資者購買房屋用于出租，這既解決了庫存問題，又解決了因為出租房屋不足導致房租不斷攀升的問題。
另外，因為長租公寓市場火爆，諸多資本紛紛進入，然而僧多粥少，所以搶公寓現(xiàn)象十分嚴重。上周筆者在兩個微信群里發(fā)布一個廣州的整棟公寓信息，引 發(fā)了鉑濤副總裁、如家、世聯(lián)行紅璞公寓等業(yè)界大佬的熱議，足見租房市場的火爆程度。一線城市解決庫存的方式應(yīng)該是放開“限購、限貸”，讓投資者盡情購買，不但解決了庫存又降低了房租。
二線城市可以采取類似措施，扶持品牌公寓運營公司，提供更多的服務(wù)公寓，解決庫存和租房者的后顧之憂。
三四線城市則應(yīng)該把注意力放到農(nóng)民進城上，出臺相關(guān)政策，鼓勵農(nóng)民進城買房，積極解決庫存壓力。最近河南省就出臺了鼓勵農(nóng)民進城的措施，每年將拿出3億元用于補貼農(nóng)民進城，同時也要求各地政府出臺配套政策，包括宅基地置換等政策都在研究中。因為中國的城市化率才54%左右，而農(nóng)業(yè)大省河南城市化率還不足50%，空間巨大，只是很多配套政策不足，所以才導致農(nóng)民目前進城積極性不高。
我市的房地產(chǎn)去庫存政策其實早在9月份已經(jīng)開始實施，就是自9月16日開始新購置房屋可以享受每平方米200元的補貼，而補貼的領(lǐng)取將會在12月1日起正式發(fā)放，這也就意味著我市購房者可以享受到更多的實惠。
同時河南省也出臺了鼓勵農(nóng)民進城的獎勵政策，省政府每年將會拿出3億元資金用于獎勵那些農(nóng)民進城做得較好的地市。
最近熱映一部電視劇《北上廣不相信眼淚》說的是一些在一線城市打拼的人艱辛奮斗的故事。筆者認為，這部劇之所以熱播是因為它反映了當下的現(xiàn)實情況。房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)在的處境不比電視劇上那些打拼在北上廣的“80后”們的日子好過。
前路艱辛，我們還需努力！
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