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資金不足是制約農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展的主要瓶頸。解決我市新農(nóng)村建設(shè)存在的巨大資金缺口，必須要創(chuàng)新金融體系和金融工具，千方百計把各類資金盤活用活，解決好農(nóng)村資金饑渴問題。房屋作為靜態(tài)大宗商品，在抵押貸款融資方面無疑可以發(fā)揮巨大作用。但是，我市集體土地上的農(nóng)村房屋目前還無法進(jìn)入交易市場進(jìn)行抵押融資，造成融資渠道不暢，靜態(tài)資產(chǎn)無法盤活，農(nóng)村發(fā)展資金不足。在推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的大潮下，我們必須解放思想、大膽創(chuàng)新，放開農(nóng)村房屋抵押市場，暢通農(nóng)村房屋融資渠道，激活農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)，破解資金制約瓶頸。
一、激活的必要性
農(nóng)村住房抵押是激活農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)、拓寬融資渠道、增加對“三農(nóng)”投入的有效途徑，有利于加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)。
（一）農(nóng)村房屋抵押，有利于發(fā)揮農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)的巨大作用。全國政協(xié)委員、中國民生銀行董事長董文標(biāo)曾經(jīng)算過一筆賬：目前農(nóng)村居民7.3億人，人均住宅建筑面積大約30平方米，以村鎮(zhèn)住房平均600元到800元的成本造價計算，農(nóng)村農(nóng)民住宅價值13萬億元到18萬億元；農(nóng)村耕地18億畝，若按每畝6000元到16000元征地補償中間價計算，價值大約20萬億元。他表示，要真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民致富，當(dāng)務(wù)之急是讓沉睡在農(nóng)村的40萬億元存量資產(chǎn)蘇醒過來。目前，我市農(nóng)村人口約572萬人，人均住宅建筑面積大約29平方米，以村鎮(zhèn)住房平均600元到800元的成本造價計算，農(nóng)村農(nóng)民住宅價值995億元到1327億元。允許農(nóng)村房屋抵押，激活我市近1400億元的農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)，對促進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展將起到不可估量的作用。
（二）農(nóng)村房屋抵押，有利于調(diào)動農(nóng)民參與農(nóng)村改革發(fā)展�，F(xiàn)在金融機構(gòu)貸款一般都需要提供擔(dān)保，對于廣大農(nóng)民來說，房屋可能是唯一能用來擔(dān)保的。允許農(nóng)民通過抵押房屋進(jìn)行融資來發(fā)展經(jīng)濟，通過自己的勞動實現(xiàn)資產(chǎn)增值而還清貸款，有利于調(diào)動農(nóng)民參與農(nóng)村改革發(fā)展的積極性。如果不允許農(nóng)民將自己宅基地上的住房用于抵押來取得發(fā)展經(jīng)濟所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個又一個的致富機會，很可能讓部分農(nóng)民產(chǎn)生畸形心理，從而影響到社會的穩(wěn)定。
（三）農(nóng)村房屋抵押，有利于激發(fā)農(nóng)民合理有效利用資金。農(nóng)民每戶僅有一處宅基地，將自己僅有的私人住房用于抵押取得貸款后，抵押人會非常清楚不能償還借款所面臨的法律后果，從而迫使其充分發(fā)揮一切潛能，更加珍惜和合理使用來之不易的借款，從而調(diào)動農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟的主動性。
二、激活的可行性
4月16日，北京大學(xué)民營經(jīng)濟研究院院長厲以寧在第五屆中國民營企業(yè)投資與發(fā)展論壇上提出：“中國農(nóng)村住房應(yīng)該可以抵押。據(jù)調(diào)查全國農(nóng)民住宅價值18萬億元，只要三分之一拿出來抵押，就是6萬億元，農(nóng)村經(jīng)濟就活了，內(nèi)需怎么不能擴大？”開展農(nóng)村房屋抵押工作具有法律依據(jù)，且浙江、福建、貴州等地已先行先試，并取得成功經(jīng)驗。解決我市農(nóng)村改革發(fā)展資金瓶頸問題，激活農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)已是當(dāng)務(wù)之急。
（一）農(nóng)村房屋抵押無法律明文禁止。從法律規(guī)定來看，沒有關(guān)于禁止農(nóng)村房屋抵押的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�？梢�，村民出租、出售房屋，法律并無禁止性規(guī)定。既然可以出租、出售，那么用于抵押也應(yīng)當(dāng)許可。而農(nóng)村房屋，符合《擔(dān)保法》第三十四條第一款規(guī)定的“（一）抵押人所有的房屋和其他地上附著物”和《物權(quán)法》第一百八十條第一款規(guī)定的“（一）建筑物和其他土地附著物”的可用于抵押的財產(chǎn)范圍；《擔(dān)保法》的規(guī)定只是針對單純的宅基地不能抵押，并沒有規(guī)定在其上建筑的房屋不得抵押。
（二）農(nóng)村房屋抵押有法律政策依據(jù)。盡管我國法律沒有直接、明確地規(guī)定農(nóng)村房屋可以抵押，但是，從相關(guān)的法律規(guī)定來看，農(nóng)村房屋是允許抵押的。我國《憲法》第13條規(guī)定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”農(nóng)民對自己的房屋享有財產(chǎn)所有權(quán)，擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。農(nóng)民將其房屋進(jìn)行抵押，是財產(chǎn)所有權(quán)人對自己的財產(chǎn)正當(dāng)行使所有權(quán)的表現(xiàn)。農(nóng)村房屋所占用的宅基地與城鎮(zhèn)房屋所占用的國有土地有其共通性，即使用權(quán)人僅有占有、使用、收益的權(quán)利，沒有所有權(quán)。地上附著物所有權(quán)變更，并不改變土地所有權(quán)。況且，我國法律允許農(nóng)民房屋出賣，宅基地也會隨著房屋一起轉(zhuǎn)讓，所以說，農(nóng)村房屋抵押符合法律規(guī)定。
（三）農(nóng)村房屋抵押可控制信貸風(fēng)險。農(nóng)民通過房屋抵押所取得的私人借款數(shù)量畢竟有限，金融機構(gòu)可以通過完善管理機制，加大對借款用途和使用情況的監(jiān)管力度，可有效將信貸風(fēng)險控制在最小限度之內(nèi)。
（四）農(nóng)村房屋抵押外地已先行先試。為順應(yīng)改革趨勢，拓寬農(nóng)村融資渠道，支持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，今年4月，寧波江北區(qū)出臺了《關(guān)于開展 “兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作的試行意見》，鼓勵農(nóng)民將股份經(jīng)濟合作社股權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村房屋進(jìn)行抵(質(zhì))押貸款；2008年7月，浙江麗水市政府為解決新農(nóng)村建設(shè)中的資金瓶頸問題，出臺了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款工作的意見》；湖州市政府為加強農(nóng)村住房抵押借款管理，制定了《湖州市農(nóng)村住房抵押借款暫行辦法》；2007年，浙江嘉興、衢州等市為增加對農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)的資金供給，優(yōu)化農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)的政策環(huán)境，加快現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，出臺了《關(guān)于開展農(nóng)村住房抵押貸款試點工作的意見（試行）》。從外地農(nóng)村房屋抵押先行先試的成功經(jīng)驗可見，農(nóng)村房屋抵押是農(nóng)民盤活房屋資產(chǎn)的重要途徑，也是解決農(nóng)村資金瓶頸的有效方法。
三、操作的規(guī)范性
推進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款是一項全新的探索性工作，也是最大的惠農(nóng)舉措。一方面的確有利于激活農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)，增加對農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的資金供給，推進(jìn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收，但另一方面在探索中也可能碰到一些新情況、新問題，我們既要積極主動，創(chuàng)造條件，加快實施，又要實事求是，探索規(guī)律，穩(wěn)步推進(jìn)。
（一）強化領(lǐng)導(dǎo)，積極推進(jìn)。建立由分管農(nóng)業(yè)副市長任組長，農(nóng)業(yè)、規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)、金融、司法等部門為成員單位的市農(nóng)村住房抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常工作。各縣區(qū)建立相應(yīng)的工作班子，縣鄉(xiāng)村集中力量、全力推進(jìn)，確保農(nóng)村房屋抵押貸款工作順利開展。
（二）明確職責(zé)，協(xié)調(diào)配合。農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)農(nóng)村房屋抵押貸款日常工作協(xié)調(diào)；司法部門負(fù)責(zé)相關(guān)適用法律法規(guī)的指導(dǎo)，依法調(diào)解和審理農(nóng)房抵押借款糾紛案件，維護信貸雙方的合法權(quán)益；房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)登記和房地產(chǎn)抵押登記的指導(dǎo)服務(wù)和監(jiān)督管理；國土部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證的審核、換證和領(lǐng)證；金融部門負(fù)責(zé)農(nóng)村住房抵押貸款申請審查、發(fā)放和管理工作；各縣區(qū)政府，負(fù)責(zé)宣傳動員、村務(wù)決策相關(guān)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助做好農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)抵押登記和抵押貸款的各項前期準(zhǔn)備工作。
（三）嚴(yán)格程序，規(guī)范操作。制定《信陽市人民政府農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》，規(guī)范農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記，以及農(nóng)村住房抵押貸款的申請審查、發(fā)放和管理工作。同時，各相關(guān)部門也要制定服務(wù)農(nóng)村房屋抵押貸款工作的措施，本著方便群眾的原則，簡化手續(xù)，提高效率，為農(nóng)民貸款創(chuàng)業(yè)提供良好的服務(wù)。
（四）政策扶持，分散風(fēng)險。國土、房產(chǎn)部門要適當(dāng)降低農(nóng)村住房抵押貸款涉及到的權(quán)屬登記、發(fā)證、抵押登記等環(huán)節(jié)的收費標(biāo)準(zhǔn)，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)；金融部門對農(nóng)村住房抵押貸款要實行優(yōu)惠利率，進(jìn)一步完善農(nóng)村房屋政策性保險制度，分散住房抵押貸款風(fēng)險;各縣區(qū)建立農(nóng)房抵押貸款財政貼息和風(fēng)險補償制度，每年安排一定的財政資金用于農(nóng)村住房抵押貸款貼息，減輕農(nóng)民融資成本；市本級和各縣區(qū)財政建立農(nóng)房抵押貸款專項風(fēng)險補償資金，參照農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險補償辦法和標(biāo)準(zhǔn)予以風(fēng)險補償，提高金融機構(gòu)辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性。
一、激活的必要性
農(nóng)村住房抵押是激活農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)、拓寬融資渠道、增加對“三農(nóng)”投入的有效途徑，有利于加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)。
（一）農(nóng)村房屋抵押，有利于發(fā)揮農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)的巨大作用。全國政協(xié)委員、中國民生銀行董事長董文標(biāo)曾經(jīng)算過一筆賬：目前農(nóng)村居民7.3億人，人均住宅建筑面積大約30平方米，以村鎮(zhèn)住房平均600元到800元的成本造價計算，農(nóng)村農(nóng)民住宅價值13萬億元到18萬億元；農(nóng)村耕地18億畝，若按每畝6000元到16000元征地補償中間價計算，價值大約20萬億元。他表示，要真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民致富，當(dāng)務(wù)之急是讓沉睡在農(nóng)村的40萬億元存量資產(chǎn)蘇醒過來。目前，我市農(nóng)村人口約572萬人，人均住宅建筑面積大約29平方米，以村鎮(zhèn)住房平均600元到800元的成本造價計算，農(nóng)村農(nóng)民住宅價值995億元到1327億元。允許農(nóng)村房屋抵押，激活我市近1400億元的農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)，對促進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展將起到不可估量的作用。
（二）農(nóng)村房屋抵押，有利于調(diào)動農(nóng)民參與農(nóng)村改革發(fā)展�，F(xiàn)在金融機構(gòu)貸款一般都需要提供擔(dān)保，對于廣大農(nóng)民來說，房屋可能是唯一能用來擔(dān)保的。允許農(nóng)民通過抵押房屋進(jìn)行融資來發(fā)展經(jīng)濟，通過自己的勞動實現(xiàn)資產(chǎn)增值而還清貸款，有利于調(diào)動農(nóng)民參與農(nóng)村改革發(fā)展的積極性。如果不允許農(nóng)民將自己宅基地上的住房用于抵押來取得發(fā)展經(jīng)濟所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個又一個的致富機會，很可能讓部分農(nóng)民產(chǎn)生畸形心理，從而影響到社會的穩(wěn)定。
（三）農(nóng)村房屋抵押，有利于激發(fā)農(nóng)民合理有效利用資金。農(nóng)民每戶僅有一處宅基地，將自己僅有的私人住房用于抵押取得貸款后，抵押人會非常清楚不能償還借款所面臨的法律后果，從而迫使其充分發(fā)揮一切潛能，更加珍惜和合理使用來之不易的借款，從而調(diào)動農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟的主動性。
二、激活的可行性
4月16日，北京大學(xué)民營經(jīng)濟研究院院長厲以寧在第五屆中國民營企業(yè)投資與發(fā)展論壇上提出：“中國農(nóng)村住房應(yīng)該可以抵押。據(jù)調(diào)查全國農(nóng)民住宅價值18萬億元，只要三分之一拿出來抵押，就是6萬億元，農(nóng)村經(jīng)濟就活了，內(nèi)需怎么不能擴大？”開展農(nóng)村房屋抵押工作具有法律依據(jù)，且浙江、福建、貴州等地已先行先試，并取得成功經(jīng)驗。解決我市農(nóng)村改革發(fā)展資金瓶頸問題，激活農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)已是當(dāng)務(wù)之急。
（一）農(nóng)村房屋抵押無法律明文禁止。從法律規(guī)定來看，沒有關(guān)于禁止農(nóng)村房屋抵押的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�？梢�，村民出租、出售房屋，法律并無禁止性規(guī)定。既然可以出租、出售，那么用于抵押也應(yīng)當(dāng)許可。而農(nóng)村房屋，符合《擔(dān)保法》第三十四條第一款規(guī)定的“（一）抵押人所有的房屋和其他地上附著物”和《物權(quán)法》第一百八十條第一款規(guī)定的“（一）建筑物和其他土地附著物”的可用于抵押的財產(chǎn)范圍；《擔(dān)保法》的規(guī)定只是針對單純的宅基地不能抵押，并沒有規(guī)定在其上建筑的房屋不得抵押。
（二）農(nóng)村房屋抵押有法律政策依據(jù)。盡管我國法律沒有直接、明確地規(guī)定農(nóng)村房屋可以抵押，但是，從相關(guān)的法律規(guī)定來看，農(nóng)村房屋是允許抵押的。我國《憲法》第13條規(guī)定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”農(nóng)民對自己的房屋享有財產(chǎn)所有權(quán)，擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。農(nóng)民將其房屋進(jìn)行抵押，是財產(chǎn)所有權(quán)人對自己的財產(chǎn)正當(dāng)行使所有權(quán)的表現(xiàn)。農(nóng)村房屋所占用的宅基地與城鎮(zhèn)房屋所占用的國有土地有其共通性，即使用權(quán)人僅有占有、使用、收益的權(quán)利，沒有所有權(quán)。地上附著物所有權(quán)變更，并不改變土地所有權(quán)。況且，我國法律允許農(nóng)民房屋出賣，宅基地也會隨著房屋一起轉(zhuǎn)讓，所以說，農(nóng)村房屋抵押符合法律規(guī)定。
（三）農(nóng)村房屋抵押可控制信貸風(fēng)險。農(nóng)民通過房屋抵押所取得的私人借款數(shù)量畢竟有限，金融機構(gòu)可以通過完善管理機制，加大對借款用途和使用情況的監(jiān)管力度，可有效將信貸風(fēng)險控制在最小限度之內(nèi)。
（四）農(nóng)村房屋抵押外地已先行先試。為順應(yīng)改革趨勢，拓寬農(nóng)村融資渠道，支持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，今年4月，寧波江北區(qū)出臺了《關(guān)于開展 “兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作的試行意見》，鼓勵農(nóng)民將股份經(jīng)濟合作社股權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村房屋進(jìn)行抵(質(zhì))押貸款；2008年7月，浙江麗水市政府為解決新農(nóng)村建設(shè)中的資金瓶頸問題，出臺了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款工作的意見》；湖州市政府為加強農(nóng)村住房抵押借款管理，制定了《湖州市農(nóng)村住房抵押借款暫行辦法》；2007年，浙江嘉興、衢州等市為增加對農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)的資金供給，優(yōu)化農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)的政策環(huán)境，加快現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，出臺了《關(guān)于開展農(nóng)村住房抵押貸款試點工作的意見（試行）》。從外地農(nóng)村房屋抵押先行先試的成功經(jīng)驗可見，農(nóng)村房屋抵押是農(nóng)民盤活房屋資產(chǎn)的重要途徑，也是解決農(nóng)村資金瓶頸的有效方法。
三、操作的規(guī)范性
推進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款是一項全新的探索性工作，也是最大的惠農(nóng)舉措。一方面的確有利于激活農(nóng)村靜態(tài)資產(chǎn)，增加對農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的資金供給，推進(jìn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收，但另一方面在探索中也可能碰到一些新情況、新問題，我們既要積極主動，創(chuàng)造條件，加快實施，又要實事求是，探索規(guī)律，穩(wěn)步推進(jìn)。
（一）強化領(lǐng)導(dǎo)，積極推進(jìn)。建立由分管農(nóng)業(yè)副市長任組長，農(nóng)業(yè)、規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)、金融、司法等部門為成員單位的市農(nóng)村住房抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常工作。各縣區(qū)建立相應(yīng)的工作班子，縣鄉(xiāng)村集中力量、全力推進(jìn)，確保農(nóng)村房屋抵押貸款工作順利開展。
（二）明確職責(zé)，協(xié)調(diào)配合。農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)農(nóng)村房屋抵押貸款日常工作協(xié)調(diào)；司法部門負(fù)責(zé)相關(guān)適用法律法規(guī)的指導(dǎo)，依法調(diào)解和審理農(nóng)房抵押借款糾紛案件，維護信貸雙方的合法權(quán)益；房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)登記和房地產(chǎn)抵押登記的指導(dǎo)服務(wù)和監(jiān)督管理；國土部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證的審核、換證和領(lǐng)證；金融部門負(fù)責(zé)農(nóng)村住房抵押貸款申請審查、發(fā)放和管理工作；各縣區(qū)政府，負(fù)責(zé)宣傳動員、村務(wù)決策相關(guān)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助做好農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)抵押登記和抵押貸款的各項前期準(zhǔn)備工作。
（三）嚴(yán)格程序，規(guī)范操作。制定《信陽市人民政府農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》，規(guī)范農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記，以及農(nóng)村住房抵押貸款的申請審查、發(fā)放和管理工作。同時，各相關(guān)部門也要制定服務(wù)農(nóng)村房屋抵押貸款工作的措施，本著方便群眾的原則，簡化手續(xù)，提高效率，為農(nóng)民貸款創(chuàng)業(yè)提供良好的服務(wù)。
（四）政策扶持，分散風(fēng)險。國土、房產(chǎn)部門要適當(dāng)降低農(nóng)村住房抵押貸款涉及到的權(quán)屬登記、發(fā)證、抵押登記等環(huán)節(jié)的收費標(biāo)準(zhǔn)，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)；金融部門對農(nóng)村住房抵押貸款要實行優(yōu)惠利率，進(jìn)一步完善農(nóng)村房屋政策性保險制度，分散住房抵押貸款風(fēng)險;各縣區(qū)建立農(nóng)房抵押貸款財政貼息和風(fēng)險補償制度，每年安排一定的財政資金用于農(nóng)村住房抵押貸款貼息，減輕農(nóng)民融資成本；市本級和各縣區(qū)財政建立農(nóng)房抵押貸款專項風(fēng)險補償資金，參照農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險補償辦法和標(biāo)準(zhǔn)予以風(fēng)險補償，提高金融機構(gòu)辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性。
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