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     分類型看，商品住宅投資增速低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，所占比重有所下降，辦公樓及商業(yè)用房所占比重提高。上半年，商品住宅投資826.89億元，增長30.2%，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速6.0個百分點(diǎn)，所占比重為75.2%，同比降低3.4個百分點(diǎn)；辦公樓投資48.94億元、商業(yè)營業(yè)用房投資109.26億元，分別增長133.4%、41.4%，分別高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速97.2個和5.2個百分點(diǎn)，二者所占比重合計(jì)為14.3%，同比提高2.1個百分點(diǎn)。
    

     與全國和中部六省比較，上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總量居全國第10位、中部六省第2位。增速高于全國平均增速3.3個百分點(diǎn)，居全國第13位、中部六省第3位。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為4.2%，同比提高0.1個百分點(diǎn)。

     （二）企業(yè)資金來源增速繼續(xù)低于完成投資增速，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占比降低

     上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源1293.35億元，比上年同期增長14.4%，增速分別比上年同期、今年一季度及1-5月回落33.5個、4.9個及1.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速21.8個百分點(diǎn)，企業(yè)資金來源增速從上年11月開始已連續(xù)8個月低于完成投資增速，且差距呈逐步擴(kuò)大趨勢，企業(yè)資金來源逐漸趨緊。

     在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款149.11億元，增長29.1%；自籌資金762.83億元，增長20.3%，其中企業(yè)自有資金280.70億元，增長19.1%；其他資金來源377.79億元，同比下降0.7%，其中，定金及預(yù)收款201.35億元，增長11.7%，個人按揭貸款77.74億元，同比下降27.1%。

     與上年同期各資金來源的比重相比，國內(nèi)貸款占比11.5%，提高1.3個百分點(diǎn)；自籌資金的比重進(jìn)一步提高，由上年同期的56.1%提高到59.0%，其中自有資金占比為21.7%，自籌資金依然是主渠道；其他資金來源比重由上年同期的33.7%降至29.2%，其中，受差別化住宅信貸政策及限購政策的影響，定金及預(yù)收款占比15.6%，同比降低0.4個百分點(diǎn)，個人按揭貸款占比6.0%，同比降低3.4個百分點(diǎn)。

     （三）房屋施工面積增速趨緩，新開工面積、竣工面積增速加快

     上半年，全省房屋施工面積19755.84萬平方米，比上年同期增長33.9%，增速比上年同期加快1.0個百分點(diǎn)，比今年一季度、1-5月分別回落9.9個和0.7個百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積15920.78萬平方米，增長29.8%;辦公樓施工面積651.96萬平方米，增長100.5%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積1968.50萬平方米，增長35.8%。

     上半年，全省房屋新開工面積4872.81萬平方米，比上年同期增長23.6%，增速比上年同期、今年1-5月分別回落27.6個和1.3個百分點(diǎn)，比今年一季度加快21.4個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積3996.96萬平方米，增長17.2%;辦公樓新開工面積163.66萬平方米，增長211.8%;商業(yè)營業(yè)用房新開工面積437.27萬平方米，增長25.4%。

     上半年，全省房屋竣工面積1403.50萬平方米，比上年同期增長26.4%，增速比上年同期回落12.8個百分點(diǎn)，比今年一季度、1-5月分別加快40.8個和11.3個百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積1226.52萬平方米，同比增長25.1%;辦公樓竣工面積19.56萬平方米，增長423.6%;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積126.09萬平方米，增長28.8%。

     （四）商品房銷售面積增速回落，銷售額增速加快

     上半年，全省商品房銷售面積為2177.56萬平方米，比上年同期增長20.1%，增速分別比上年同期、今年一季度回落10.6個和0.8個百分點(diǎn)，比1-5月加快1.3個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為2014.17萬平方米，增長18.6%，增速分別比上年同期、今年一季度回落11.7個和3.1個百分點(diǎn)，比1-5月加快1.5個百分點(diǎn)；辦公樓同比增長76.2%，商業(yè)營業(yè)用房同比增長32.0%，均高于商品房銷售增速，增速比今年一季度分別加快101.3和23.8個百分點(diǎn)。
    

     上半年，全省商品房銷售額754.14億元，增長42.0%，增速比上年同期回落5.3個百分點(diǎn)，比今年一季度、1-5月加快5.9個和6.3個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為629.69億元，增長34.7%，增速分別比上年同期、今年一季度回落11.9和1.9個百分點(diǎn)，比1-5月加快7.4個百分點(diǎn)；辦公樓同比增長155.5%，商業(yè)營業(yè)用房同比增長73.9%，均高于商品房銷售增速，增速比今年一季度分別加快111.9和7.3個百分點(diǎn)。

     （五）本年土地購置面積及成交價款持續(xù)下降,待開發(fā)土地面積增速減緩

     上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積923.96萬平方米，比上年同期下降26.5%，降幅比今年一季度、1-5月擴(kuò)大22.7個和9.7個百分點(diǎn)。本年土地成交價款95.93億元，同比下降18.9%，增速比一季度、1-5月回落28.1個、17.8個百分點(diǎn)。待開發(fā)土地面積689.07萬平方米，增長20.3%，增速比今年一季度、1-5月分別回落20.2個和14.6個百分點(diǎn)。

     二、當(dāng)前河南房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行需要關(guān)注的幾個問題

     （一）90平方米及以下住宅占比偏低

     上半年，全省90平方米及以下住宅投資198.92億元，施工面積4345.61萬平方米，新開工面積882.36萬平方米，竣工面積231.70萬平方米，占商品住宅比重分別僅為24.1%、27.3%、22.1%及18.9%，與政策規(guī)定“新建住宅套型90平方米及以下占70%”的要求差距較大。

     （二）企業(yè)資金來源逐漸趨緊

     上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源1293.35億元，比上年同期增長14.4%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速21.8個百分點(diǎn)。自上年11月首次低于完成投資增速1.2個百分點(diǎn)后，企業(yè)資金來源增速已連續(xù)8個月低于完成投資增速，且差幅逐漸擴(kuò)大。一方面，今年以來，央行已連續(xù)多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備率，在流動性趨緊的情況下，銀行貸款的門檻和難度不斷提高，各項(xiàng)貸款投放明顯減速，增加了房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度。另一方面，差別化房貸政策和限購措施的嚴(yán)格實(shí)施，對商品房銷售產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)回籠資金放緩。雙重壓力使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條逐漸趨緊，對房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)發(fā)展勢必產(chǎn)生一定影響。
    

     （三）部分先行指標(biāo)逐步走弱

     國家和地方一系列宏觀調(diào)控政策的綜合作用，不僅加劇了購買者的觀望情緒，也使開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了觀望情緒，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積增速放緩，土地購置面積繼續(xù)下降，待開發(fā)面積較快增加。土地等部分先行指標(biāo)走弱，將制約河南房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

     （四）商業(yè)營業(yè)用房投資加快，警惕非理性過熱

     由于此前出臺的“國六條”、“國八條”、“國十條”等一系列宏觀調(diào)控政策，指向的調(diào)控目標(biāo)是住宅市場，若干條款與商業(yè)地產(chǎn)并沒有直接的聯(lián)系，而政府沒有出臺對商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施，目前也沒有過多的開發(fā)限制。因此在宏觀調(diào)控盯牢住宅價格的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商和消費(fèi)者雙方規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。上半年，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長133.4%、41.4%，二者所占比重合計(jì)為14.3%，同比提高2.1個百分點(diǎn)。作為省內(nèi)唯一實(shí)施住宅限購政策的省會鄭州，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資、本年新開工面積同比增速分別高出商品住宅43.7個、14.8個百分點(diǎn)，由于限購政策也導(dǎo)致了商業(yè)用房銷售加快，銷售面積同比增速高出商品住宅94.1個百分點(diǎn)。因此，密切關(guān)注辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)，適時出臺政策予以引導(dǎo)，防止非理性投資過熱。

     （五）消費(fèi)者購房意愿降低，觀望氣氛漸濃

     國家和地方出臺的一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，但是供求雙方對市場預(yù)期的博弈仍處于相持階段。2011年第二季度，由中國人民銀行在全國50個城市進(jìn)行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示：74.3%的居民認(rèn)為房價過高、難以接受，為2009年調(diào)查以來的較高值；預(yù)期未來房價以“穩(wěn)定”和“無法判斷”為主；未來一季度有購房意愿的居民占14.6%，比上季度下降0.8個百分點(diǎn)，購房意愿繼續(xù)下降，觀望氣氛逐步濃厚。在2010年上半年持續(xù)高位回落后，2010年下半年以來全省商品房銷售增速在20%左右波動，2010年全年、今年一季度及上半年全省商品房銷售面積增長分別為25.8%、20.9%和20.1%，呈現(xiàn)逐步趨緩的態(tài)勢。商品房銷售滯緩，將對房地產(chǎn)的長期發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

     （六）商品房銷售增速回落將對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響

     從商品房銷售與房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)系看，2008年以來全省商品房銷售面積增速變動對開發(fā)投資增速的影響存在一定的時滯。2008年3月至2008年底，全省商品房銷售面積增速持續(xù)下降，而開發(fā)投資增速2008年3月至7月則小幅波動，從2008年7月后方才出現(xiàn)連續(xù)回落；而當(dāng)銷售面積增速自2009年初不斷回升至2009年11月最高位時，開發(fā)投資增速則自2009年6月后開始不斷加快。2010年上半年商品房銷售面積增速持續(xù)高位回落，2010年下半年以來商品房銷售面積增速在20%左右波動，考慮到政策收緊預(yù)期明顯，商品房銷售增速有可能進(jìn)一步回落，對開發(fā)企業(yè)的資金回籠及開發(fā)商的信心產(chǎn)生影響，進(jìn)而可能將對開發(fā)投資的增速產(chǎn)生一定的影響。
    

     三、下半年走勢展望及幾點(diǎn)建議

     總體上看，今年上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行良好，市場運(yùn)行走勢正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。展望全年，河南房地產(chǎn)開發(fā)市場仍然具備快速發(fā)展的需求和支撐條件，同時也面臨著諸多不確定因素，但影響河南房地產(chǎn)市場發(fā)展的最關(guān)鍵因素還要看下一步國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、國家宏觀調(diào)控的方向、力度和開發(fā)商、消費(fèi)者的信心。初步判斷，下半年河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場以穩(wěn)中放緩為主調(diào)，在繼續(xù)保持快速增長的前提下增速平穩(wěn)回落。

     當(dāng)前和今后一個時期，河南要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)國家促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列宏觀調(diào)控政策措施，高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

     （一）繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展

     一是要嚴(yán)格貫徹落實(shí)國家關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，進(jìn)一步完善河南配套政策，高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢，確保調(diào)控政策措施落實(shí)到位；二是要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。各級政府部門要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)由國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，運(yùn)行模式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，運(yùn)作形態(tài)由資源消耗型向節(jié)能省地型轉(zhuǎn)變；三是要調(diào)整優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)通過兼并、收購、重組等形式成為競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。重點(diǎn)支持大中城市做大做強(qiáng)中心城市房地產(chǎn)業(yè)，大力支持其他省轄市發(fā)揮自身優(yōu)勢，培育發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，積極拓展縣域房地產(chǎn)市場。

     （二）著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給

     一是要繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)的資金投入和土地供應(yīng)，嚴(yán)格落實(shí)保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策，健全保障房住房建設(shè)的政策引導(dǎo)，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，要進(jìn)一步加快發(fā)展公共租賃住房，積極穩(wěn)妥地解決低收入困難群體的住房問題；二是要全面落實(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行國家“90/70”的政策要求，繼續(xù)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置；三是要制定科學(xué)的城中村、舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造中長期規(guī)劃，引導(dǎo)城中村、舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造依法有序推進(jìn)，防止不顧地方實(shí)際的大拆大建。

     （三）拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

     房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，高投資、長期資金占用是其顯著特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展主要取決于資金的有效供給。因此，一是拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，構(gòu)建多元化融資體系，支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金的合理融資需求；二是大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具；三是吸引社會資金進(jìn)入住房開發(fā)和住房保障領(lǐng)域，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制。

     （四）堅(jiān)持有保有壓，區(qū)別對待，

     當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場剛性需求、改善型需求和投資性需求并存，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持把增加供給和抑制不合理需求作為政策調(diào)控的重點(diǎn)，滿足自住性和改善性需求，抑制投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。針對全省房價收入比總體偏高和商品房價格漲幅過快的情況，應(yīng)根據(jù)我省省情，采取不同措施，鼓勵剛性需求和改善性需求，抑制投資性需求。從政策上準(zhǔn)確區(qū)別對于改善性需求和投資性需求，在明確區(qū)分二者的基礎(chǔ)上適當(dāng)放寬對改善性需求的限制政策，有保有壓，區(qū)別對待。

     （五）加強(qiáng)土地市場宏觀調(diào)控管理，切實(shí)增加普通商品住房土地供給

     一是要抓好新開項(xiàng)目土地供應(yīng)的分析論證，大力推進(jìn)“限房價、競地價”方式，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，保證中低價位普通商品住房和保障性安居工程的土地供給力度；二是要嚴(yán)格按照政策規(guī)定對土地一級市場出讓實(shí)行“招拍掛”，合理確定土地招投標(biāo)價格，研究制定土地招投標(biāo)最高限價措施，穩(wěn)定土地供應(yīng)市場；要及時收繳土地出讓金，對新出讓的土地應(yīng)收取的土地出讓金要在合同規(guī)定的時間內(nèi)全額追繳入財(cái)政，未繳清土地出讓金的，不辦手續(xù)不發(fā)證；三是要依法加強(qiáng)對已出讓土地開發(fā)的監(jiān)管，切實(shí)加強(qiáng)閑置土地的清理處置。建設(shè)、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)等相關(guān)部門要建立和完善建設(shè)用地跟蹤制度，盡快建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制，督促開發(fā)企業(yè)盡快開發(fā)存量土地。

     （六）加強(qiáng)市場監(jiān)管和宣傳力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的良好氛圍

     一是要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、土地閑置、囤積房源、哄抬房價等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度；二是堅(jiān)持正確的輿論向?qū)�，以加快保障性安居工程建設(shè)為重點(diǎn)，大力宣傳國家和我省出臺的各項(xiàng)政策措施，著力穩(wěn)定和提升市場信心，合理引導(dǎo)住房投資和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展；三是要加快問題樓盤的處置進(jìn)度，建立部門聯(lián)動機(jī)制，盡快妥善解決存在的問題；四是要繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場信息發(fā)布工作和信息披露制度，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題。