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摘要:信陽房地產(chǎn)10月份市場(chǎng)分析報(bào)告
一、相關(guān)政策溫家寶：樓市調(diào)控堅(jiān)定不移
國(guó)務(wù)院總理溫家寶29日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署近期經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)管，抓緊建立健全分配和管理制度，盡快形成有效供應(yīng)，讓人民群眾看到政策的成效。
中央從加強(qiáng)到鞏固房地產(chǎn)調(diào)控力度依舊不會(huì)放松
近日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察時(shí)指出，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)也公開表示類似態(tài)度。一周之內(nèi)的兩次表態(tài)均未顯示松口之意，這被外界解讀為調(diào)控政策將維持現(xiàn)有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續(xù)一段時(shí)間。
宏觀政策"微調(diào)"樓市 調(diào)控仍需"淡定"
10月24日-25日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在天津?yàn)I海新區(qū)調(diào)研時(shí)指出，要把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量的合理增長(zhǎng)。新增信貸的支持方向，則體現(xiàn)在“國(guó)家重點(diǎn)在建、續(xù)建項(xiàng)目；實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是符合產(chǎn)業(yè)政策的中小企業(yè)；民生工程尤其是保障性安居工程�！�
財(cái)政部：將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施
十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議27日舉行聯(lián)組會(huì)議，對(duì)國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報(bào)告進(jìn)行專題詢問。財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，“十二五”末以后，住房保障將逐步轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼為主。待相關(guān)信息系統(tǒng)建立后，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。
王保安表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中的調(diào)控作用。目前上海和重慶已經(jīng)開始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。下一階段，有關(guān)部門將針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。
姜偉新表示，當(dāng)前的住房保障還是以實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，最近兩年實(shí)物保障較多，預(yù)計(jì)“十二五”末以后，住房保障將逐步轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼為主。
國(guó)務(wù)院五項(xiàng)新政策力挺保障房建設(shè) 加大信貸支持
● 增加政府投入
● 規(guī)范利用企業(yè)債券融資
● 加大信貸支持
● 落實(shí)稅費(fèi)減免政策
中國(guó)政府網(wǎng)30日刊登《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，意見提出，到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右。
意見提出從五個(gè)方面落實(shí)各項(xiàng)支持政策：
一、確保用地供應(yīng)，儲(chǔ)備土地和收回使用權(quán)的國(guó)有土地，優(yōu)先安排用于保障性住房建設(shè)。
二、增加政府投入，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后全部用于廉租住房和公共租賃住房建設(shè)，土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的比例不低于10%，中央代發(fā)的地方政府債券資金要優(yōu)先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)；完不成保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的城市，一律不得興建和購(gòu)置政府辦公用房。
三、規(guī)范利用企業(yè)債券融資，符合規(guī)定的地方政府融資平臺(tái)公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項(xiàng)用于公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)。
四、加大信貸支持，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\(yùn)作并符合信貸條件的公共租賃住房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款，公共租賃住房建設(shè)貸款利率下浮時(shí)其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。
五、落實(shí)稅費(fèi)減免政策。
《意見》還要求建立健全分配和運(yùn)營(yíng)監(jiān)管機(jī)制。對(duì)以虛假資料騙購(gòu)、騙租保障性住房的，一經(jīng)查實(shí)應(yīng)立即糾正，并取消其在5年內(nèi)再次申請(qǐng)購(gòu)買或租賃保障性住房的資格。經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房購(gòu)買不滿5年的，不得上市交易。經(jīng)濟(jì)適用住房配售時(shí)，要明確界定政府與購(gòu)買人的資產(chǎn)份額，并按照政府回購(gòu)、適當(dāng)兼顧保障對(duì)象合法權(quán)益的原則，確定經(jīng)濟(jì)適用住房出售所得價(jià)款的分配比例。廉租住房、公共租賃住房承租人不再符合相應(yīng)的住房保障條件的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)騰退；逾期不騰退的，應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)格交納租金。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人通過購(gòu)置、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)退出經(jīng)濟(jì)適用住房，或者通過補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)。
關(guān)于住宅70年產(chǎn)權(quán)
住宅建設(shè)用地使用期到期后，如何自動(dòng)續(xù)期尚無明確規(guī)定，是否會(huì)影響一些人的以房養(yǎng)老計(jì)劃？
國(guó)土部官員認(rèn)為，不會(huì)影響。
《物權(quán)法》對(duì)住宅建設(shè)用地使用期期滿后怎么辦，只有四個(gè)字“自動(dòng)續(xù)期”。這讓不少人擔(dān)憂，以目前普遍的70年使用期為例，70年后續(xù)期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題目前都沒有明確的規(guī)定，更讓有以房養(yǎng)老想法的人心存顧慮。
國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇昨日表示，雖然目前尚無具體規(guī)定，但他認(rèn)為不會(huì)影響到有以房養(yǎng)老想法的人的計(jì)劃。
不過他亦表示，第一批70年的雖然沒到，但不遠(yuǎn)了。對(duì)這個(gè)問題，他認(rèn)為，國(guó)務(wù)院要總體上設(shè)計(jì)這個(gè)事，“除了《物權(quán)法》一句話以外，沒別的了，那誰去解決它呢？”
贠小蘇說，有些出讓期短的土地已經(jīng)出現(xiàn)了續(xù)期問題，都在延續(xù)著，誰也沒出過錢，“已經(jīng)到期的，我聽說的，沒有一例交錢。真要有了，我們反倒要趕快研究一下。”
產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題值得研究
但大家的房子陸續(xù)到期怎么辦？贠小蘇認(rèn)為，這個(gè)問題值得研究。不過他亦直言，不是一個(gè)部門能說得了的。
雖然目前出讓期短的續(xù)期沒有交錢，但贠小蘇認(rèn)為，這并不能理解成自動(dòng)續(xù)期就一定不交錢，“不是國(guó)土部說了算，也不是財(cái)政部或者法工委說了算，而應(yīng)當(dāng)整體研究�！�
小結(jié)：
1、 國(guó)家對(duì)樓市的政策面進(jìn)入密切觀察期，通過各種手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，以期望穩(wěn)定市場(chǎng)。
2、在國(guó)家各項(xiàng)政策的打壓下，許多剛性需求的購(gòu)房者都選擇了在觀望之中度過黃金十月。
二、金融經(jīng)濟(jì)
中國(guó)銀行報(bào)告預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或在2012年春節(jié)前后(經(jīng)濟(jì)參考報(bào))
中國(guó)銀行10月11日發(fā)布的《2011年四季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》中稱，無論從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策都不會(huì)放松，也不應(yīng)放松，房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力還將進(jìn)一步增大，近期部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)商品住宅價(jià)格調(diào)整的拐點(diǎn)可能會(huì)在2012年春節(jié)前后到來。
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三、信陽土地市場(chǎng)
10月，信陽土地市場(chǎng)無新供應(yīng)產(chǎn)生。本月成交地塊全部含有住宅用地，其占比最大，其次為配套商服用地，工業(yè)用地本月無成交。由土地成交區(qū)域特征可看出，羊山新區(qū)為本月信陽土地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，本月該區(qū)域土地共成交18.87萬平米，占總成交量的74.29%。未來該區(qū)域?qū)⒊蔀樾抨栔饕⿷?yīng)區(qū)域之一。
土地成交情況
10月，信陽共有8塊土地成交，成交面積合為25.40萬㎡。本月成交土地中，均含住宅用地， 住宅用地面積達(dá)18.11萬平米，占整月土地成交量的71.32%，商業(yè)用地成交面積為7.28萬平米，占比為28.68%。
四、信陽別墅市場(chǎng)
信陽別墅市場(chǎng)正處于二次起步階段，市場(chǎng)在售純別墅項(xiàng)目較少，存在部分項(xiàng)目含少量別墅產(chǎn)品，加之別墅客群對(duì)周邊配套及社區(qū)環(huán)境有一定的要求，因此部分含別墅產(chǎn)品的綜合性社區(qū)基本將別墅產(chǎn)品放置后期開發(fā)。目前別墅市場(chǎng)處于空白期，但經(jīng)對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目了解，預(yù)計(jì)年底或年初將有新的供應(yīng)產(chǎn)生。
五、信陽二手房市場(chǎng)
2011年截至10月，信陽二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，目前價(jià)格在2860元/平米。據(jù)了解本月價(jià)格出現(xiàn)微小幅度上漲是由于本月成交樓盤中存在部分價(jià)位較高二手房源，因此帶動(dòng)整月二手房的成交價(jià)上漲。但本月二手房成交仍然不理想。
（部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于新浪房產(chǎn)-光合理想數(shù)據(jù)平臺(tái)）
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