在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資2022.06億元，增長(zhǎng)20.0%，低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速3.9個(gè)百分點(diǎn)，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落16.4個(gè)、4.8個(gè)、10.2個(gè)和8.1個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為77.2%，同比降低2.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資113.78億元，增長(zhǎng)100.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資238.23億元，增長(zhǎng)23.6%，其他投資245.95億元，增長(zhǎng)37.1%，非住宅性投資所占比重達(dá)到22.8%，同比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。
2、企業(yè)資金保障形勢(shì)依然嚴(yán)峻，自籌資金是主渠道
2011年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源2845.25億元，比2010年同期增長(zhǎng)15.2%，增速比2010年同期、2011年一季度和前三季度分別回落12.9個(gè)、4.1個(gè)和7.7個(gè)百分點(diǎn)，比上半年加快0.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速低于完成投資增速8.7個(gè)百分點(diǎn)。資金來(lái)源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個(gè)百分點(diǎn)后，企業(yè)資金來(lái)源增速已連續(xù)14個(gè)月低于完成投資增速，資金趨緊的態(tài)勢(shì)依然嚴(yán)峻。
受?chē)?guó)家信貸政策和房地產(chǎn)限購(gòu)政策影響，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款占比下降，自籌資金占比幾近六成，主體地位進(jìn)一步提高。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款271.30億元，增長(zhǎng)11.0%，所占比重下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金1654.38億元，增長(zhǎng)23.8%，增所占比重由2010年同期的54.1%提高到58.1%，其中企業(yè)自有資金653.79億元，增長(zhǎng)21.0%，所占比重提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來(lái)源912.89億元，同比增長(zhǎng)3.0%，所占比重由2010年同期的35.9%降至32.1%，其中，定金及預(yù)收款499.41億元，增長(zhǎng)5.0%，所占比重為17.6%，比2010年同期降低1.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款179.17億元，同比下降28.1%，所占比重為6.3%，比2010年同期降低3.8個(gè)百分點(diǎn)。
3、房屋施工面積、新開(kāi)工面積及竣工面積增速全面回落
2011年，全省房屋施工面積25280.95萬(wàn)平方米，比2010年同期增長(zhǎng)24.0%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落2.9個(gè)、19.8個(gè)、9.9個(gè)和6.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積20576.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.7%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落3.8個(gè)、19.0個(gè)、8.1個(gè)和6.5個(gè)百分點(diǎn)。所占比重為81.4%，同比降低1.5個(gè)百分點(diǎn)。
2011年，全省房屋新開(kāi)工面積9823.23萬(wàn)平方米，比2010年同期增長(zhǎng)14.1%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落7.2個(gè)、9.5個(gè)和18.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高11.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開(kāi)工面積8158.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.8%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落6.6個(gè)、5.4個(gè)和17.0個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高12.9個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為83.1%，同比降低1.7個(gè)百分點(diǎn)。
2011年，全省房屋竣工面積5307.13萬(wàn)平方米，比2010年同期增長(zhǎng)19.9%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落10.3個(gè)、6.5個(gè)和9.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高34.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積4646.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.6%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落8.2個(gè)、4.5個(gè)和10.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高31.4個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為87.6%，同比提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。
4、商品房銷(xiāo)售增速趨緩，非住宅商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快
2011年，全省商品房銷(xiāo)售面積為6304.41萬(wàn)平方米，比2010年同期增長(zhǎng)15.6%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落10.2個(gè)、5.3個(gè)、4.5個(gè)和4.3個(gè)百分點(diǎn)。
在商品房銷(xiāo)售中，商品住宅銷(xiāo)售增速趨緩，而非住宅商品房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。2011年，商品住宅銷(xiāo)售面積為5747.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落13.9個(gè)、8.8個(gè)、5.7個(gè)和4.3個(gè)百分點(diǎn)，占比為91.2%，同比降低2.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓銷(xiāo)售面積為150.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)148.30%，占比為2.4%，同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為332.08萬(wàn)平方米，比2010年同期增長(zhǎng)34.8%，占比為5.3%，同比提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
2011年，全省商品房銷(xiāo)售額2201.22億元，增長(zhǎng)32.7%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落10.8個(gè)、3.4個(gè)、9.3個(gè)和13.7個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷(xiāo)售額為1790.97億元，增長(zhǎng)23.1%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落21.6個(gè)、13.5個(gè)、11.6個(gè)和10.6個(gè)百分點(diǎn)，占比為81.4%，比2010年同期降低6.3個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓銷(xiāo)售額為138.59億元，比2010年同期增長(zhǎng)175.5%，占比為6.3%，同比提高3.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額為247.51億元，比2010年同期增長(zhǎng)80.6%，占比為11.2%，同比提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。
5、本年土地購(gòu)置面積及成交價(jià)款持續(xù)下降,待開(kāi)發(fā)土地面積增速下降
2011年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積1534.80萬(wàn)平方米，比2010年同期下降46.4%，降幅分別比2011年一季度、上半年和前三季度擴(kuò)大42.6個(gè)、19.9個(gè)和17.9個(gè)百分點(diǎn)。本年土地成交價(jià)款178.46億元，同比下降33.8%，降幅分別比2011年一季度、上半年和前三季度擴(kuò)大43.0個(gè)、14.9個(gè)和13.5個(gè)百分點(diǎn)。待開(kāi)發(fā)土地面積1005.56萬(wàn)平方米，同比下降17.7%。
6、“豫房景氣”指數(shù)呈下降走勢(shì)
2011年11月，豫房景氣指數(shù)值為93.59，比10月份下降0.41點(diǎn)，比上年同期回落5.09點(diǎn)。六大分類(lèi)指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比2升4降，同比1升5降態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為91.68，比10月份下降0.60點(diǎn)，同比回落2.50點(diǎn)。資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為90.62，比10月份下降1.27點(diǎn)，比上年同期回落7.55點(diǎn)。土地購(gòu)置面積分類(lèi)指數(shù)為68.87，比10月份下降0.58點(diǎn)，比上年同期回落24.53點(diǎn)。房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為98.19，比10月份下降3.47點(diǎn)，比上年同期回落1.80點(diǎn)。商品房待售面積分類(lèi)指數(shù)為91.54，比10月份上升1.96點(diǎn)，比上年同期回落3.07點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)為117.68，分別比10月份和上年同期上升0.03點(diǎn)、8.54點(diǎn)。
二、全省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題分析
2011年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總體平穩(wěn)，但仍存在一些突出問(wèn)題，制約全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
1、商品房結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出
2011年，全省商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。一是經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。全年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資僅占住宅投資的3.5%，施工面積僅占住宅施工面積的5.5%，新開(kāi)工面積僅占住宅新開(kāi)工面積的4.5%；全省90平方米及以下商品住宅投資占商品住宅投資的比重為23.1%，施工面積占商品住宅施工面積的26.0%，新開(kāi)工面積占商品住宅新開(kāi)工面積的22.7%，距70%的目標(biāo)還有很大差距；140平方米以上商品住宅投資占商品住宅投資的比重為16.9%，施工面積占商品住宅施工面積的18.2%，新開(kāi)工面積占商品住宅新開(kāi)工面積的15.9%。二是住宅投資比重下降,辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比重上升。2011年住宅投資占房地產(chǎn)投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調(diào)控盯牢住宅價(jià)格的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者雙方規(guī)避調(diào)控政策的投資“洼地”，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。2011年辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)100.5%、23.6%，二者所占比重合計(jì)為13.4%，同比提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。因此，密切關(guān)注全省辦公樓、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，適時(shí)出臺(tái)政策予以引導(dǎo)，對(duì)于防止非理性投資過(guò)熱，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展具有積極意義。
2、企業(yè)資金來(lái)源趨緊，融資難度加大
2011年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源3251億元，比上年同期增長(zhǎng)17.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速仍低于完成投資增速6.2個(gè)百分點(diǎn)。資金來(lái)源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個(gè)百分點(diǎn)后，企業(yè)資金來(lái)源增速已連續(xù)13個(gè)月低于完成投資增速。2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資占資金來(lái)源的比重達(dá)到80.6%，高于全國(guó)平均水平1.9個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金保障形勢(shì)非常嚴(yán)峻。同時(shí)，國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的比重為8.3%，低于全國(guó)平均水平3.7個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明當(dāng)前河南金融對(duì)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的支撐尚有一定空間，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
一方面，2011年以來(lái)，央行已多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行信貸進(jìn)一步收緊。銀行貸款的門(mén)檻和難度不斷提高，各項(xiàng)貸款投放明顯減速，房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度進(jìn)一步加大。另一方面，差別化房貸政策和限購(gòu)措施的嚴(yán)格實(shí)施，對(duì)商品房銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)回籠資金放緩。雙重壓力使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條逐漸趨緊，融資渠道單一、融資能力較差的企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)，對(duì)未來(lái)河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展勢(shì)必產(chǎn)生一定影響。
3、區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢
2011年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2620.01億元，增長(zhǎng)23.9%，增速最高的開(kāi)封市達(dá)到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開(kāi)發(fā)總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長(zhǎng)19.2%，低于全省同期增速4.7個(gè)百分點(diǎn)。全年完成投資超過(guò)100億的省轄市有8個(gè)，分別是鄭州市、洛陽(yáng)市、安陽(yáng)市、新鄉(xiāng)市、商丘市、信陽(yáng)市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產(chǎn)投資的76.4%，其余10個(gè)省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產(chǎn)投資的23.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。占全省開(kāi)發(fā)總量40%以上的鄭州、洛陽(yáng)兩市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度恢復(fù)仍然較為緩慢。
4、商品房銷(xiāo)售趨緩，部分先行指標(biāo)持續(xù)走弱
2011年以來(lái)，全省商品房銷(xiāo)售增速低位運(yùn)行，出現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。一季度、上半年、三季度、全年全省商品房銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)20.9%、20.1%、19.9%和15.6%。2011年第4季度，由中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示：在各主要投資方式中，偏好“房地產(chǎn)投資”的居民為16.5%，較上季大幅下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資不再是居民的投資的首選。居民對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)感受變化不大，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。國(guó)家和地方一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)部分先行指標(biāo)不斷走弱，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積下降的局面從一季度形成后至今未得到改善，全年房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積下降46.4%。商品房銷(xiāo)售不斷下滑，土地等部分先行指標(biāo)走弱，將制約河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
三、2012年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷
2011年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出2012年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)是，繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。12月胡錦濤主持的政治局會(huì)議上，要求2012年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。2012年房地產(chǎn)調(diào)控將由短期走向長(zhǎng)期，由堵變成疏，真正地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、快速發(fā)展通道，過(guò)去暴利化的房地產(chǎn)利潤(rùn)將走向正�；．�(dāng)前，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然復(fù)雜嚴(yán)峻，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的不確定因素仍然較多。2012年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素依然存在。
（一）有利因素。
一般而言，城市化率在30%和70%之間的發(fā)展階段是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。1995年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了30.6%，據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)中國(guó)城市化率70%的節(jié)點(diǎn)可能將在2018年出現(xiàn)，這意味著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景較好，未來(lái)河南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也仍具潛在需求支撐。隨著城鎮(zhèn)化步伐加快，全省將加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造、老城區(qū)和“城中村”改造進(jìn)度，繼續(xù)啟動(dòng)縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，因此，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有著較好的市場(chǎng)潛力；其二房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整期，但調(diào)整的期限將逐步縮短，投機(jī)性成分開(kāi)始減少，市場(chǎng)也將逐步回歸理性。
（二）不利因素。
２０１２年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，不確定、不穩(wěn)定因素很多。一是受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，河南房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。目前，全省有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)7千家，其中有工作的企業(yè)僅4千多家，一二級(jí)企業(yè)更少，只占全省企業(yè)的10%左右，多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平不高，一些企業(yè)受制于資金及庫(kù)存的雙重壓力，已到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)以換取資金的境地，另外隨著調(diào)控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊，而且在銀行仍然嚴(yán)格限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)的情況下，除了少數(shù)央企背景的開(kāi)發(fā)商，多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)志o張，一些小開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì)斷裂甚至倒閉，可能直接造成一定的市場(chǎng)波動(dòng)；二是在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的壓力下，全國(guó)股市、基金、房市、樓市持續(xù)低迷，居民財(cái)產(chǎn)性收入趨于減少，生活壓力加大，剛性購(gòu)房需求受到抑制；三是市場(chǎng)主體“體質(zhì)”較差。目前，河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)不明顯，大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和自主創(chuàng)新能力亟待提高；四是國(guó)家提高二套住房的收付率，將對(duì)2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
綜上所述，2012年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖背景下，河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)仍然具備一定的支撐條件，也面臨著諸多不確定因素，但影響河南投資發(fā)展的關(guān)鍵因素還要看下一步國(guó)家宏觀調(diào)控的方向、力度和投資者、消費(fèi)者的信心。
四、促進(jìn)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議
“十一五”期間，調(diào)控更為偏重短期措施，缺乏前瞻性、連續(xù)性、綜合性，未來(lái)需要加強(qiáng)住房保障的長(zhǎng)期制度建設(shè)，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略性管理，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管力度，運(yùn)用綜合性措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，要繼續(xù)高度關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，采取“抓保障、穩(wěn)市場(chǎng)、提信心、促消費(fèi)、強(qiáng)監(jiān)管”的綜合性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
1、繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2012年，一是要嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，更加完善河南配套政策，堅(jiān)定不移地抑制不合理需求，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，確保調(diào)控政策措施落實(shí)到位；二是要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)由國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；三是要調(diào)整優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)、重組等形式成為競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。
2、建立保障性住房建設(shè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障房建設(shè)力度。2012年，要繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，創(chuàng)新財(cái)政支持方式，適當(dāng)擴(kuò)大農(nóng)村危房改造范圍，加大棚戶區(qū)改造力度，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、分配、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難，是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要目標(biāo)，是共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。在城市化進(jìn)程不斷深入、房?jī)r(jià)高企的情況下，要實(shí)現(xiàn)群眾“住有所居”，國(guó)家應(yīng)當(dāng)制定和出臺(tái)基本住房保障法，健全住房公共政策和制度，用法律的形式來(lái)確保公民住房權(quán)，特別是保障無(wú)購(gòu)房能力群體的居住權(quán)。把保障公民居住權(quán)作為各級(jí)政府的法定責(zé)任，確�；咀》勘Ｕ戏ǖ穆鋵�(shí)。
3、拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，其顯著特點(diǎn)是高投資、長(zhǎng)期資金占用，房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展主要取決于資金的有效供給。因此，需要拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，構(gòu)建多元化融資體系，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)多種渠道籌集開(kāi)發(fā)資金的合理融資需求；大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具；吸引社會(huì)資金進(jìn)入住房開(kāi)發(fā)和保障領(lǐng)域，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制等等。
4、改進(jìn)土地招拍掛制度，改革土地財(cái)政。土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。但隨著地價(jià)飆升、“地王”頻出，土地招拍掛制度被多方詬病，認(rèn)為這種制度直接推高了地價(jià)的非理性上漲，導(dǎo)致土地市場(chǎng)泡沫化。為抑制土地財(cái)政、土地投機(jī)和土地金融推動(dòng)地價(jià)非理性上揚(yáng)，在繼續(xù)堅(jiān)持土地有償使用和市場(chǎng)化出讓等基本原則的同時(shí)，改進(jìn)招拍掛制度勢(shì)在必行。應(yīng)細(xì)化經(jīng)營(yíng)性用地的用途，對(duì)不同用途的商業(yè)用地采取差別化招拍掛方式，如，對(duì)商業(yè)、別墅、高檔公寓用地可采取“價(jià)高者得”的招拍掛方式，對(duì)普通住宅建設(shè)用地探索和推行“綜合評(píng)標(biāo)法”，真正落實(shí)工業(yè)用地招拍掛出讓制度，同時(shí)，需要嚴(yán)格土地出讓收益監(jiān)管，完善合理的土地價(jià)格形成機(jī)制，探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。規(guī)范土地市場(chǎng)行為，保障土地市場(chǎng)交易的公開(kāi)、公正、公平，保障土地利用的高效和優(yōu)化配置�！笆晃濉逼陂g土地財(cái)政推高地價(jià)、房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)基本成為各方共識(shí)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地資源有限，從國(guó)家治理角度看土地財(cái)政不可持續(xù)也不宜持續(xù)，“十二五”期間地方政府的收入來(lái)源還需要通過(guò)完善稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大稅基等合理方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。改革土地財(cái)政，需要按照財(cái)力和事權(quán)相匹配的原則，統(tǒng)籌改革、理順和協(xié)調(diào)各級(jí)政府間財(cái)政分配關(guān)系、財(cái)權(quán)和事權(quán)關(guān)系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。
5、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度。一是要嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)；二是要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析和監(jiān)測(cè)；三是要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等全過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)肅查處虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同、囤積房源、發(fā)布虛假?gòu)V告、提供不實(shí)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售進(jìn)度信息、惡意哄抬房?jī)r(jià)、誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)以及炒買(mǎi)炒賣(mài)、囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為；四是要加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理、解決力度；五是要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)水平。
