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     在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資2022.06億元，增長20.0%，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速3.9個百分點，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落16.4個、4.8個、10.2個和8.1個百分點，所占比重為77.2%，同比降低2.5個百分點；辦公樓投資113.78億元，增長100.5%，商業(yè)營業(yè)用房投資238.23億元，增長23.6%，其他投資245.95億元，增長37.1%，非住宅性投資所占比重達(dá)到22.8%，同比提高2.5個百分點。

     2、企業(yè)資金保障形勢依然嚴(yán)峻，自籌資金是主渠道

     2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源2845.25億元，比2010年同期增長15.2%，增速比2010年同期、2011年一季度和前三季度分別回落12.9個、4.1個和7.7個百分點，比上半年加快0.8個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速8.7個百分點。資金來源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個百分點后，企業(yè)資金來源增速已連續(xù)14個月低于完成投資增速，資金趨緊的態(tài)勢依然嚴(yán)峻。
    

     受國家信貸政策和房地產(chǎn)限購政策影響，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款占比下降，自籌資金占比幾近六成，主體地位進(jìn)一步提高。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款271.30億元，增長11.0%，所占比重下降0.4個百分點；自籌資金1654.38億元，增長23.8%，增所占比重由2010年同期的54.1%提高到58.1%，其中企業(yè)自有資金653.79億元，增長21.0%，所占比重提高1.1個百分點；其他資金來源912.89億元，同比增長3.0%，所占比重由2010年同期的35.9%降至32.1%，其中，定金及預(yù)收款499.41億元，增長5.0%，所占比重為17.6%，比2010年同期降低1.7個百分點；個人按揭貸款179.17億元，同比下降28.1%，所占比重為6.3%，比2010年同期降低3.8個百分點。

     3、房屋施工面積、新開工面積及竣工面積增速全面回落 2011年，全省房屋施工面積25280.95萬平方米，比2010年同期增長24.0%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落2.9個、19.8個、9.9個和6.8個百分點。住宅施工面積20576.45萬平方米，同比增長21.7%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落3.8個、19.0個、8.1個和6.5個百分點。所占比重為81.4%，同比降低1.5個百分點。

     2011年，全省房屋新開工面積9823.23萬平方米，比2010年同期增長14.1%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落7.2個、9.5個和18.2個百分點，比一季度提高11.9個百分點。住宅新開工面積8158.35萬平方米，同比增長11.8%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落6.6個、5.4個和17.0個百分點，比一季度提高12.9個百分點，所占比重為83.1%，同比降低1.7個百分點。

     2011年，全省房屋竣工面積5307.13萬平方米，比2010年同期增長19.9%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落10.3個、6.5個和9.7個百分點，比一季度提高34.3個百分點。住宅竣工面積4646.63萬平方米，同比增長20.6%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分別回落8.2個、4.5個和10.2個百分點，比一季度提高31.4個百分點，所占比重為87.6%，同比提高0.6個百分點。

     4、商品房銷售增速趨緩，非住宅商品房銷售增長較快
    

     2011年，全省商品房銷售面積為6304.41萬平方米，比2010年同期增長15.6%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落10.2個、5.3個、4.5個和4.3個百分點。

     在商品房銷售中，商品住宅銷售增速趨緩，而非住宅商品房銷售快速增長。2011年，商品住宅銷售面積為5747.77萬平方米，增長12.9%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落13.9個、8.8個、5.7個和4.3個百分點，占比為91.2%，同比降低2.2個百分點；辦公樓銷售面積為150.93萬平方米，同比增長148.30%，占比為2.4%，同比提高1.3個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為332.08萬平方米，比2010年同期增長34.8%，占比為5.3%，同比提高0.8個百分點。

     2011年，全省商品房銷售額2201.22億元，增長32.7%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落10.8個、3.4個、9.3個和13.7個百分點。其中商品住宅銷售額為1790.97億元，增長23.1%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分別回落21.6個、13.5個、11.6個和10.6個百分點，占比為81.4%，比2010年同期降低6.3個百分點；辦公樓銷售額為138.59億元，比2010年同期增長175.5%，占比為6.3%，同比提高3.3個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售額為247.51億元，比2010年同期增長80.6%，占比為11.2%，同比提高2.9個百分點。

     5、本年土地購置面積及成交價款持續(xù)下降,待開發(fā)土地面積增速下降

     2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積1534.80萬平方米，比2010年同期下降46.4%，降幅分別比2011年一季度、上半年和前三季度擴(kuò)大42.6個、19.9個和17.9個百分點。本年土地成交價款178.46億元，同比下降33.8%，降幅分別比2011年一季度、上半年和前三季度擴(kuò)大43.0個、14.9個和13.5個百分點。待開發(fā)土地面積1005.56萬平方米，同比下降17.7%。

     6、“豫房景氣”指數(shù)呈下降走勢

     2011年11月，豫房景氣指數(shù)值為93.59，比10月份下降0.41點，比上年同期回落5.09點。六大分類指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比2升4降，同比1升5降態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為91.68，比10月份下降0.60點，同比回落2.50點。資金來源分類指數(shù)為90.62，比10月份下降1.27點，比上年同期回落7.55點。土地購置面積分類指數(shù)為68.87，比10月份下降0.58點，比上年同期回落24.53點。房屋施工面積分類指數(shù)為98.19，比10月份下降3.47點，比上年同期回落1.80點。商品房待售面積分類指數(shù)為91.54，比10月份上升1.96點，比上年同期回落3.07點。商品房銷售價格分類指數(shù)為117.68，分別比10月份和上年同期上升0.03點、8.54點。
    

     二、全省房地產(chǎn)市場存在的問題分析

     2011年全省房地產(chǎn)市場運行情況總體平穩(wěn)，但仍存在一些突出問題，制約全省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

     1、商品房結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出 2011年，全省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。一是經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。全年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資僅占住宅投資的3.5%，施工面積僅占住宅施工面積的5.5%，新開工面積僅占住宅新開工面積的4.5%；全省90平方米及以下商品住宅投資占商品住宅投資的比重為23.1%，施工面積占商品住宅施工面積的26.0%，新開工面積占商品住宅新開工面積的22.7%，距70%的目標(biāo)還有很大差距；140平方米以上商品住宅投資占商品住宅投資的比重為16.9%，施工面積占商品住宅施工面積的18.2%，新開工面積占商品住宅新開工面積的15.9%。二是住宅投資比重下降,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資比重上升。2011年住宅投資占房地產(chǎn)投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調(diào)控盯牢住宅價格的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商和消費者雙方規(guī)避調(diào)控政策的投資“洼地”，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。2011年辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長100.5%、23.6%，二者所占比重合計為13.4%，同比提高1.6個百分點。因此，密切關(guān)注全省辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)，適時出臺政策予以引導(dǎo)，對于防止非理性投資過熱，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有積極意義。

     2、企業(yè)資金來源趨緊，融資難度加大

     2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源3251億元，比上年同期增長17.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速仍低于完成投資增速6.2個百分點。資金來源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個百分點后，企業(yè)資金來源增速已連續(xù)13個月低于完成投資增速。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資占資金來源的比重達(dá)到80.6%，高于全國平均水平1.9個百分點，說明河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金保障形勢非常嚴(yán)峻。同時，國內(nèi)貸款占資金來源的比重為8.3%，低于全國平均水平3.7個百分點，說明當(dāng)前河南金融對全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的支撐尚有一定空間，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

     一方面，2011年以來，央行已多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行信貸進(jìn)一步收緊。銀行貸款的門檻和難度不斷提高，各項貸款投放明顯減速，房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度進(jìn)一步加大。另一方面，差別化房貸政策和限購措施的嚴(yán)格實施，對商品房銷售產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)回籠資金放緩。雙重壓力使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條逐漸趨緊，融資渠道單一、融資能力較差的企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)，對未來河南房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)健康發(fā)展勢必產(chǎn)生一定影響。

     3、區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市開發(fā)項目進(jìn)展緩慢

     2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2620.01億元，增長23.9%，增速最高的開封市達(dá)到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發(fā)總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長19.2%，低于全省同期增速4.7個百分點。全年完成投資超過100億的省轄市有8個，分別是鄭州市、洛陽市、安陽市、新鄉(xiāng)市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產(chǎn)投資的76.4%，其余10個省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產(chǎn)投資的23.5%。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。占全省開發(fā)總量40%以上的鄭州、洛陽兩市項目開發(fā)進(jìn)度恢復(fù)仍然較為緩慢。

     4、商品房銷售趨緩，部分先行指標(biāo)持續(xù)走弱

     2011年以來，全省商品房銷售增速低位運行，出現(xiàn)不斷下滑的趨勢。一季度、上半年、三季度、全年全省商品房銷售面積分別增長20.9%、20.1%、19.9%和15.6%。2011年第4季度，由中國人民銀行在全國50個城市進(jìn)行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示：在各主要投資方式中，偏好“房地產(chǎn)投資”的居民為16.5%，較上季大幅下降7.1個百分點。房地產(chǎn)投資不再是居民的投資的首選。居民對當(dāng)前房價感受變化不大，對房價上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，目前房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。國家和地方一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，使房地產(chǎn)部分先行指標(biāo)不斷走弱，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積下降的局面從一季度形成后至今未得到改善，全年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積下降46.4%。商品房銷售不斷下滑，土地等部分先行指標(biāo)走弱，將制約河南房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

     三、2012年全省房地產(chǎn)開發(fā)市場走勢的基本判斷

     2011年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確提出2012年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)是，繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。12月胡錦濤主持的政治局會議上，要求2012年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸；保證物價總水平基本穩(wěn)定。2012年房地產(chǎn)調(diào)控將由短期走向長期，由堵變成疏，真正地進(jìn)入房地產(chǎn)市場健康、快速發(fā)展通道，過去暴利化的房地產(chǎn)利潤將走向正�；�。當(dāng)前，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢依然復(fù)雜嚴(yán)峻，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不確定因素仍然較多。2012年全省房地產(chǎn)市場的不確定因素依然存在。

     （一）有利因素。

     一般而言，城市化率在30%和70%之間的發(fā)展階段是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。1995年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了30.6%，據(jù)專家預(yù)測中國城市化率70%的節(jié)點可能將在2018年出現(xiàn)，這意味著全國房地產(chǎn)業(yè)市場前景較好，未來河南房地產(chǎn)市場發(fā)展也仍具潛在需求支撐。隨著城鎮(zhèn)化步伐加快，全省將加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造、老城區(qū)和“城中村”改造進(jìn)度，繼續(xù)啟動縣域房地產(chǎn)開發(fā)市場，因此，全省房地產(chǎn)市場仍然有著較好的市場潛力；其二房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整期，但調(diào)整的期限將逐步縮短，投機(jī)性成分開始減少，市場也將逐步回歸理性。

     （二）不利因素。 ２０１２年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜，不確定、不穩(wěn)定因素很多。一是受國家宏觀調(diào)控政策的影響，河南房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的經(jīng)營壓力。目前，全省有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過7千家，其中有工作的企業(yè)僅4千多家，一二級企業(yè)更少，只占全省企業(yè)的10%左右，多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務(wù)水平不高，一些企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力，已到了必須出售項目或股權(quán)以換取資金的境地，另外隨著調(diào)控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊，而且在銀行仍然嚴(yán)格限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)的情況下，除了少數(shù)央企背景的開發(fā)商，多數(shù)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)�分緊張，一些小開發(fā)商資金鏈會斷裂甚至倒閉，可能直接造成一定的市場波動；二是在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的壓力下，全國股市、基金、房市、樓市持續(xù)低迷，居民財產(chǎn)性收入趨于減少，生活壓力加大，剛性購房需求受到抑制；三是市場主體“體質(zhì)”較差。目前，河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力不強(qiáng)，中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢不明顯，大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)的核心競爭力和自主創(chuàng)新能力亟待提高；四是國家提高二套住房的收付率，將對2012年房地產(chǎn)開發(fā)市場產(chǎn)生一定的影響。

     綜上所述，2012年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖背景下，河南房地產(chǎn)開發(fā)市場仍然具備一定的支撐條件，也面臨著諸多不確定因素，但影響河南投資發(fā)展的關(guān)鍵因素還要看下一步國家宏觀調(diào)控的方向、力度和投資者、消費者的信心。

     四、促進(jìn)全省房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展的建議

     “十一五”期間，調(diào)控更為偏重短期措施，缺乏前瞻性、連續(xù)性、綜合性，未來需要加強(qiáng)住房保障的長期制度建設(shè)，加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)市場的中長期戰(zhàn)略性管理，強(qiáng)化市場監(jiān)管力度，運用綜合性措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。當(dāng)前和今后一個時期，要繼續(xù)高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢，采取“抓保障、穩(wěn)市場、提信心、促消費、強(qiáng)監(jiān)管”的綜合性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

     1、繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2012年，一是要嚴(yán)格貫徹落實國家促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，更加完善河南配套政策，堅定不移地抑制不合理需求，繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，確保調(diào)控政策措施落實到位；二是要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)由國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；三是要調(diào)整優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)通過兼并、收購、重組等形式成為競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。

     2、建立保障性住房建設(shè)管理長效機(jī)制，加強(qiáng)保障房建設(shè)力度。2012年，要繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，創(chuàng)新財政支持方式，適當(dāng)擴(kuò)大農(nóng)村危房改造范圍，加大棚戶區(qū)改造力度，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、分配、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難，是建設(shè)社會主義和諧社會的重要目標(biāo)，是共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。在城市化進(jìn)程不斷深入、房價高企的情況下，要實現(xiàn)群眾“住有所居”，國家應(yīng)當(dāng)制定和出臺基本住房保障法，健全住房公共政策和制度，用法律的形式來確保公民住房權(quán)，特別是保障無購房能力群體的居住權(quán)。把保障公民居住權(quán)作為各級政府的法定責(zé)任，確�；�本住房保障法的落實。

     3、拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，其顯著特點是高投資、長期資金占用，房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展主要取決于資金的有效供給。因此，需要拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，構(gòu)建多元化融資體系，支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金的合理融資需求；大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具；吸引社會資金進(jìn)入住房開發(fā)和保障領(lǐng)域，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運作機(jī)制等等。

     4、改進(jìn)土地招拍掛制度，改革土地財政。土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場，實現(xiàn)公平競爭。但隨著地價飆升、“地王”頻出，土地招拍掛制度被多方詬病，認(rèn)為這種制度直接推高了地價的非理性上漲，導(dǎo)致土地市場泡沫化。為抑制土地財政、土地投機(jī)和土地金融推動地價非理性上揚，在繼續(xù)堅持土地有償使用和市場化出讓等基本原則的同時，改進(jìn)招拍掛制度勢在必行。應(yīng)細(xì)化經(jīng)營性用地的用途，對不同用途的商業(yè)用地采取差別化招拍掛方式，如，對商業(yè)、別墅、高檔公寓用地可采取“價高者得”的招拍掛方式，對普通住宅建設(shè)用地探索和推行“綜合評標(biāo)法”，真正落實工業(yè)用地招拍掛出讓制度，同時，需要嚴(yán)格土地出讓收益監(jiān)管，完善合理的土地價格形成機(jī)制，探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。規(guī)范土地市場行為，保障土地市場交易的公開、公正、公平，保障土地利用的高效和優(yōu)化配置。“十一五”期間土地財政推高地價、房價，房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)基本成為各方共識。城鎮(zhèn)建設(shè)用地資源有限，從國家治理角度看土地財政不可持續(xù)也不宜持續(xù)，“十二五”期間地方政府的收入來源還需要通過完善稅費結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大稅基等合理方式來實現(xiàn)。改革土地財政，需要按照財力和事權(quán)相匹配的原則，統(tǒng)籌改革、理順和協(xié)調(diào)各級政府間財政分配關(guān)系、財權(quán)和事權(quán)關(guān)系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。

     5、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。一是要嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、清出制度，運用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)；二是要完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場情況分析和監(jiān)測；三是要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等全過程監(jiān)管，嚴(yán)肅查處虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、發(fā)布虛假廣告、提供不實房價和銷售進(jìn)度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購以及炒買炒賣、囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為；四是要加大對小產(chǎn)權(quán)房的處理、解決力度；五是要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)水平。