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2012年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告
編輯:信陽樓市網(wǎng) 2012年10月26日08:00 來源:中國土地勘測規(guī)劃院
摘要: 今年以來,國際政治經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜,國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、需求不足、消費價格小幅回升,經(jīng)濟復(fù)蘇發(fā)展的外部不確定性進一步增加
今年以來,國際政治經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜,國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、需求不足、消費價格小幅回升,經(jīng)濟復(fù)蘇發(fā)展的外部不確定性進一步增加,8、9兩月PMI分別為49.2%、49.8%,持續(xù)兩個月位于臨界值之下。為應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力,國家出臺一系列的宏觀經(jīng)濟政策,在兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,6、7兩月相繼降息,貨幣流動性得到一定程度釋放;特別是7月以來,各地方政府以“穩(wěn)增長”為核心的政策陸續(xù)出臺。在此背景下,三季度全國主要監(jiān)測城市地價環(huán)比增速繼續(xù)穩(wěn)中微升。

    一、總體情況

    (一)地價水平總體平穩(wěn),環(huán)比增速微升,同比增速持續(xù)放緩

    全國地價水平總體平穩(wěn),較上一季度略有上升。2012年第三季度,全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3093元/平方米,商服、住宅、工業(yè)地價分別為5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。
圖全國主要城市分用途地價水平(元平方米)
地價環(huán)比增幅微幅上揚,綜合、商服、住宅增速較上一季度略有提升,工業(yè)增速放緩。第三季度,全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅地價環(huán)比增長率分為0.78%、1.13%、0.92%,地價環(huán)比增速略有提升,較上一季度分別增加了0.39、0.73、0.79個百分點;工業(yè)地價環(huán)比增長率分為0.47%,較上一季度減少了0.22個百分點。
圖全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖
地價同比增速繼續(xù)放緩,連續(xù)五個季度回調(diào)。第三季度末,全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增長率分為1.77%、3.15%、1.03%和2.00%,地價同比增速繼續(xù)放緩,較上一季度分別下降了0.56、0.77、0.74、和0.27個百分點,增速連續(xù)五個季度回調(diào)。
圖全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖
城市定基地價指數(shù)總體企穩(wěn),緩慢增長。2012年第三季度,以2000年為基期的重點城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價指數(shù)分別為197、209、228、160,定基指數(shù)連續(xù)兩個季度增速趨緩企穩(wěn)。
圖 年三季度重點城市分用途平均地價指數(shù)
  重點監(jiān)測城市中,綜合地價總體水平為4285元/平方米,較上季度增長1.00%,較去年同期增長2.46%。商服、住宅和工業(yè)地價水平分別為7411元/平方米、6259元/平方米和823元/平方米;環(huán)比增長率分別為1.42%、1.21%和0.53%;同比增長率分別為4.36%、1.69%和2.54%。
圖 重點城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖
 。ǘ┤笾攸c區(qū)域綜合地價走勢與全國相同;住宅地價環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)為正,同比仍然處于下降通道。

    綜合地價水平均高于全國總體情況,環(huán)比增速微升,同比增速放緩。2012年第三季度,長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為4626元/平方米、4228元/平方米、3366元/平方米,分別較全國平均水平高1533、1135和273元/平方米。
圖年第三季度三大重點區(qū)域地價水平(元平方米)
  三大重點區(qū)域綜合地價環(huán)比增長率分別為0.60%、1.03%和0.72%,分別較上一季度加快了0.28、0.69和0.51個百分點;同比增長率持續(xù)回落,其中,珠江三角洲地區(qū)的回調(diào)幅度相對較大,環(huán)比下降1.09個百分點,其他兩區(qū)域均較上一季度下降了0.23個百分點。
圖年第三季度三大重點區(qū)域綜合地價增長率
  住宅地價環(huán)比止跌回升,同比持續(xù)下調(diào)。第三季度,長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)住宅地價環(huán)比增長率分別為0.37%、1.26%和0.91%:分別較上一季度增加了0.70、1.90和0.97個百分點,增幅相對明顯;同比增長率分別為-2.61%、-0.23%和0.88%,分別較上一季度下降了0.39、1.81和0.23個百分點。
圖 三大重點監(jiān)測區(qū)域住宅地價環(huán)比、同比增長率
  長江三角洲地區(qū)工業(yè)地價環(huán)比增速下降,其他兩個地區(qū)增速上升。三季度,長江三角洲地區(qū)工業(yè)地價環(huán)比增長率為0.77%,較上一季度下降了0.29個百分點;珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)為0.95%和0.55%,較上一季度增加了0.24和0.08百分點。三大區(qū)域工業(yè)地價同比變化趨勢與環(huán)比相反。
圖 三大重點監(jiān)測區(qū)域工業(yè)地價環(huán)比、同比增長率
  (三)東、西部地價環(huán)比增速加快,中部放緩;各區(qū)域同比漲幅持續(xù)回調(diào)。

    2012年第三季度,全國重點城市中,地價水平仍呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)高于全國水平,西部與中部地區(qū)低于全國水平。
圖年第三季度東中西部地區(qū)重點城市地價水平(元平方米)
  從環(huán)比增長率看,東部、西部增速加快,中部增速放緩。東部地區(qū)綜合地價增長率較上一季度上升0.54個百分點,達到1.20%;西部地區(qū)綜合地價增長率由慢轉(zhuǎn)快,較上一季度上升0.99個百分點,為1.00%,增速明顯快于東部和中部地區(qū);中部地區(qū)綜合地價增長率則開始放緩,較上一季度回落了0.40個百分點,為0.62%。
圖 年第三季度東中西部地區(qū)重點城市綜合地價增長率
  從同比增長率看,東、中、西部地區(qū)綜合地價增速持續(xù)放緩,但變化幅度有所縮窄,增長率分別為2.09%、3.75%和1.71%。東、中、西部地區(qū)分別較上一季度下降了0.24、0.54和0.63個百分點,其中,西部地區(qū)仍為下降最明顯區(qū)域。

    (四)全國主要監(jiān)測城市住宅地價環(huán)比變化處于平穩(wěn)區(qū)間,環(huán)比持平和負(fù)增長的城市個數(shù)明顯減少,同比負(fù)增長的城市個數(shù)所占比例增至三分之一。

    第三季度,各城市住宅用地價格環(huán)比增長率總體處于平穩(wěn)波動態(tài)勢,105個城市中漲幅位于[-1%,1%]區(qū)間的城市共計63個,漲幅超過3%的城市6個,分別為呼和浩特(5.83%)、荊州(5.13%)、深圳(4.61%)、齊齊哈爾(3.61%)、洛陽(3.57%)、昆明(3.33%)。

    住宅用地價格環(huán)比持平和下降的城市為21個,較上一季度減少了33個,與近期70個大中城市住宅銷售價格變化態(tài)勢基本一致。
12 70
個大中城市中商品住宅銷售價格和
105
個城市中住宅用地價格持平及下降城市數(shù)量統(tǒng)計情況
從同比增長率看,本季度住宅地價同比下降的城市個數(shù)繼續(xù)增加,從上個季度的32個增至36個,降幅超過5%的城市依次為溫州(-18.03%)、蕪湖(-12.29%)、南通(-11.48%)、廊坊(-6.12%)、南京(-5.28%)。

    (五)異常交易地塊數(shù)量明顯高于前兩個季度,但低于去年同期水平。截至年月日,第三季度全國上報的成交異常交易地塊31宗,比上一季度增加了17宗,與去年同季度相比減少了92宗,同比跌幅為74.79%。高溢價成交地塊數(shù)量仍處于調(diào)控以來的較低水平。平均溢價率為105%,較上一季度降低了25個百分點,與去年同季度相比下降了53個百分點。
圖 年以來上報異常交易地塊分月統(tǒng)計圖
  二、當(dāng)前市場形勢分析

    (一)國際政治、經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變,宏觀經(jīng)濟恢復(fù)增長的內(nèi)外部環(huán)境沒有明顯改善,國家和地方一系列“穩(wěn)增長”政策陸續(xù)出臺,促成了今年以來地價平穩(wěn)盤整,小幅波動的總體態(tài)勢

    今年以來,世界經(jīng)濟出現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢,但較2011年經(jīng)濟增長仍相對放緩。進入三季度,國際政治環(huán)境更加復(fù)雜,經(jīng)濟增速繼續(xù)下行,主要經(jīng)濟體進入衰退通道的風(fēng)險加大。9月13日,美國推出第三輪量化寬松政策(QE3),增加了我國輸入型通貨膨脹的風(fēng)險,加大了人民幣匯率上升的壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全球制造業(yè)連續(xù)三個月加速收縮,8、9兩月,我國PMI指數(shù)連續(xù)處于臨界值之下,各宏觀經(jīng)濟指標(biāo)整體呈現(xiàn)增長放緩、需求不足、生產(chǎn)價格下降、消費價格小幅回升的態(tài)勢。

    為實現(xiàn) “穩(wěn)增長”的目標(biāo),處理好房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性過熱和總體經(jīng)濟下滑的關(guān)系,中央和地方相繼推出刺激經(jīng)濟增長的政策措施:一方面,經(jīng)過兩次“調(diào)準(zhǔn)降息”后,流動性進一步加大;另一方面,7月以來,地方開啟新一輪的大規(guī)模投資建設(shè)計劃,重點涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、汽車制造、節(jié)能環(huán)保、電子商務(wù)、生態(tài)旅游、文化產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)等諸多領(lǐng)域;國家有關(guān)部門也先后通過了重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃,為保障性安居工程、重大在建續(xù)建項目等開辟綠色通道!胺(wěn)增長”政策進一步落到實處。

    外部經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)惡化,國內(nèi)“穩(wěn)增長”的政策措施相繼出臺,多數(shù)相關(guān)行業(yè)用地需求旺盛,在市場流動性進一步得到釋放的背景下,全國地價增長率處于平穩(wěn)盤整,小幅波動態(tài)勢。

    (二)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)從緊,部分地方政府房地產(chǎn)市場微調(diào)政策相繼出臺,市場預(yù)期出現(xiàn)分化,地價增速微幅回調(diào)

    在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖和穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的宏觀導(dǎo)向下,地方政府謹(jǐn)慎進行政策微調(diào),適度放寬公積金貸款條件以有效釋放剛性購房需求。8月以來,多個城市調(diào)整了住房公積金政策,普遍提高了公積金貸款額度。限購以來實施政策微調(diào)的城市由上個季度的33個,增加至本季度的37個。部分地方政府通過房地產(chǎn)市場政策微調(diào)拉動經(jīng)濟增長的意圖再次顯現(xiàn)。

    為促進房價合理回歸,中央通過多種途徑持續(xù)釋放嚴(yán)格調(diào)控的信號。7月7日,溫家寶總理在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào),目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期,必須堅定不移的做好調(diào)控工作,把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。為進一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,7月下旬,國務(wù)院再次派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。8月23日,李克強副總理在北京市考察保障性安居工程建設(shè)情況時強調(diào)要繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,抑制投機投資性需求,增加普通商品住房供應(yīng),鞏固調(diào)控成果,促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

    上述背景下,市場預(yù)期更為復(fù)雜,部分房地產(chǎn)企業(yè)信心有所回升。從著重反映專業(yè)人士主觀判斷的一線和熱點城市[2]地價月度調(diào)查情況來看,7、8、9三月,認(rèn)為未來商服、住宅地價將繼續(xù)上漲的專家人數(shù)占比均超過50%,但9月份,持住宅地價上漲觀點的專家比例有所下降,在部分城市,專家預(yù)期出現(xiàn)顯著分化,市場進入深度觀望。本季度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,絕大多數(shù)城市的住宅地價環(huán)比增幅仍低于1%的平穩(wěn)界值。

    (三)受調(diào)控政策影響,土地供應(yīng)總量減少,結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整,住宅用地供應(yīng)連續(xù)兩個季度回升,占國有建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例擴大,房地產(chǎn)用地市場回暖跡象顯現(xiàn)

    2012年第三季度,全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)5.43萬公頃,環(huán)比減少4.26%,同比減少37.75%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.52、1.16、1.86和1.90萬公頃,環(huán)比變化分別為21.53%、19.03%、-3.01%和-19.54%,同比分別減少3.91%、34.68%、28.71%和50.15%。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)約1.68萬公頃,環(huán)比較上個季度增加7.98%,同比減少27.51%,降幅比上個季度收窄了8.24個百分點。

    土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整,交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占比減少,商服、住宅、工礦倉儲用地占比均有所增加,房地產(chǎn)用地占比增加幅度最為明顯,成為6個季度以來的首次回升。第三季度,商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占土地總供應(yīng)量的比重分別為:9.52%、21.32%、34.23%和34.93%,環(huán)比變化分別為: 2.02%、4.17%、0.44%和-6.63%,同比變化分別為3.35%、1.0%、4.34%和-8.69%。其中房地產(chǎn)開發(fā)用地漲幅占比最為明顯,較上個季度上漲了6.2個百分點,同比增加了4.36個百分點。保障性住房用地供應(yīng)量占比4.59%,比上季度微漲0.01個百分點,與去年同期相比增加了0.08個百分點,環(huán)比、同比所占比例連續(xù)兩個季度提高。

    一方面,地方政府貫徹落實中央關(guān)于堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策方針,著眼長久,為保證未來房屋供應(yīng),落實供地計劃,加快了供地節(jié)奏;另一方面在本輪調(diào)控以來的去庫存化過程中,房企庫存壓力逐漸釋放,迫切需要增加土地儲備,拿地需求旺盛、態(tài)度積極、策略謹(jǐn)慎;加之近期國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)基本呈現(xiàn)向好態(tài)勢,帶動了房地產(chǎn)用地市場出現(xiàn)回暖跡象。
圖14 2010年以來各季度分用途用地占供地總量比例圖
  三、后期走勢預(yù)判及關(guān)注要點

    綜合國內(nèi)外因素影響,宏觀經(jīng)濟走低的態(tài)勢在短期內(nèi)難以改變,采取多種措施促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展仍是中央及地方各級政府在今后一段時間的首要目標(biāo);貨幣政策或?qū)⒗^續(xù)適度調(diào)整,政府投資力度進一步加大。在此背景下,四季度,土地供需將雙向增加,市場活躍度有所上升,全年土地市場整體將處于盤整態(tài)勢,地價不會出現(xiàn)大幅漲跌。就房地產(chǎn)用地而言,二、三季度商、住地價的平穩(wěn)微升態(tài)勢與房地產(chǎn)市場變化軌跡基本吻合,如無實質(zhì)緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,預(yù)計2012年第四季度,商服和住宅等房地產(chǎn)用地價格將持續(xù)回升。

    近期,受中央及多部門對于房地產(chǎn)調(diào)控不放松的嚴(yán)控態(tài)度以及國務(wù)院專項督查的影響,房地產(chǎn)市場交易未見明顯放量,傳統(tǒng)樓市的“金九銀十”沒有出現(xiàn),房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)穩(wěn)健。下一階段,我們應(yīng)著重關(guān)注以下方面:一是嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化,在經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的背景下,避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”,重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式,鞏固和強化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。二是隨著四季度傳統(tǒng)的供地高峰期到來,應(yīng)研究科學(xué)實施土地供應(yīng),大量推地有利于實現(xiàn)應(yīng)保盡保,滿足各業(yè)用地需求,促進今后2—3年內(nèi)房屋的有效供應(yīng),同時也要避免個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。三是針對近期部分大型房企加速拿地,局部市場量價齊升的現(xiàn)象,需提前做好政策儲備、公開和正確解讀市場信息,引導(dǎo)市場理性行為。

    [1]說明:全國主要監(jiān)測城市指105個監(jiān)測城市;重點監(jiān)測城市指直轄市、省會城市和計劃單列市。

    [2]本月度調(diào)查的范圍包括北京、上海、廣州和深圳4個一線城市,及天津、重慶、大連、青島、寧波、廈門、南京、杭州、武漢、成都、西安、福州、長沙和唐山14個熱點城市。


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