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摘要: 今年以來，國際政治經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、需求不足、消費價格小幅回升，經(jīng)濟復(fù)蘇發(fā)展的外部不確定性進一步增加
今年以來，國際政治經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、需求不足、消費價格小幅回升，經(jīng)濟復(fù)蘇發(fā)展的外部不確定性進一步增加，8、9兩月PMI分別為49.2%、49.8%，持續(xù)兩個月位于臨界值之下。為應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力，國家出臺一系列的宏觀經(jīng)濟政策，在兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，6、7兩月相繼降息，貨幣流動性得到一定程度釋放；特別是7月以來，各地方政府以“穩(wěn)增長”為核心的政策陸續(xù)出臺。在此背景下，三季度全國主要監(jiān)測城市地價環(huán)比增速繼續(xù)穩(wěn)中微升。一、總體情況
（一）地價水平總體平穩(wěn)，環(huán)比增速微升,同比增速持續(xù)放緩
全國地價水平總體平穩(wěn)，較上一季度略有上升。2012年第三季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3093元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5793元／平方米、4564元／平方米和662元／平方米。
綜合地價水平均高于全國總體情況,環(huán)比增速微升，同比增速放緩。2012年第三季度，長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為4626元/平方米、4228元/平方米、3366元/平方米，分別較全國平均水平高1533、1135和273元/平方米。
2012年第三季度，全國重點城市中，地價水平仍呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)高于全國水平，西部與中部地區(qū)低于全國水平。
（四）全國主要監(jiān)測城市住宅地價環(huán)比變化處于平穩(wěn)區(qū)間，環(huán)比持平和負(fù)增長的城市個數(shù)明顯減少，同比負(fù)增長的城市個數(shù)所占比例增至三分之一。
第三季度，各城市住宅用地價格環(huán)比增長率總體處于平穩(wěn)波動態(tài)勢，105個城市中漲幅位于[-1%，1%]區(qū)間的城市共計63個，漲幅超過3%的城市6個，分別為呼和浩特（5.83%）、荊州（5.13%）、深圳（4.61%）、齊齊哈爾（3.61%）、洛陽（3.57%）、昆明（3.33%）。
住宅用地價格環(huán)比持平和下降的城市為21個，較上一季度減少了33個，與近期70個大中城市住宅銷售價格變化態(tài)勢基本一致。
（五）異常交易地塊數(shù)量明顯高于前兩個季度，但低于去年同期水平。截至年月日，第三季度全國上報的成交異常交易地塊31宗，比上一季度增加了17宗，與去年同季度相比減少了92宗，同比跌幅為74.79%。高溢價成交地塊數(shù)量仍處于調(diào)控以來的較低水平。平均溢價率為105%，較上一季度降低了25個百分點，與去年同季度相比下降了53個百分點。
（一）國際政治、經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，宏觀經(jīng)濟恢復(fù)增長的內(nèi)外部環(huán)境沒有明顯改善，國家和地方一系列“穩(wěn)增長”政策陸續(xù)出臺，促成了今年以來地價平穩(wěn)盤整，小幅波動的總體態(tài)勢
今年以來，世界經(jīng)濟出現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢，但較2011年經(jīng)濟增長仍相對放緩。進入三季度，國際政治環(huán)境更加復(fù)雜，經(jīng)濟增速繼續(xù)下行，主要經(jīng)濟體進入衰退通道的風(fēng)險加大。9月13日，美國推出第三輪量化寬松政策（QE3），增加了我國輸入型通貨膨脹的風(fēng)險，加大了人民幣匯率上升的壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全球制造業(yè)連續(xù)三個月加速收縮，8、9兩月，我國PMI指數(shù)連續(xù)處于臨界值之下，各宏觀經(jīng)濟指標(biāo)整體呈現(xiàn)增長放緩、需求不足、生產(chǎn)價格下降、消費價格小幅回升的態(tài)勢。
為實現(xiàn) “穩(wěn)增長”的目標(biāo)，處理好房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性過熱和總體經(jīng)濟下滑的關(guān)系，中央和地方相繼推出刺激經(jīng)濟增長的政策措施：一方面，經(jīng)過兩次“調(diào)準(zhǔn)降息”后，流動性進一步加大；另一方面，7月以來，地方開啟新一輪的大規(guī)模投資建設(shè)計劃，重點涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、汽車制造、節(jié)能環(huán)保、電子商務(wù)、生態(tài)旅游、文化產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)等諸多領(lǐng)域；國家有關(guān)部門也先后通過了重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，為保障性安居工程、重大在建續(xù)建項目等開辟綠色通道�！胺�(wěn)增長”政策進一步落到實處。
外部經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)惡化，國內(nèi)“穩(wěn)增長”的政策措施相繼出臺，多數(shù)相關(guān)行業(yè)用地需求旺盛，在市場流動性進一步得到釋放的背景下，全國地價增長率處于平穩(wěn)盤整，小幅波動態(tài)勢。
（二）國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)從緊，部分地方政府房地產(chǎn)市場微調(diào)政策相繼出臺，市場預(yù)期出現(xiàn)分化，地價增速微幅回調(diào)
在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖和穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的宏觀導(dǎo)向下，地方政府謹(jǐn)慎進行政策微調(diào)，適度放寬公積金貸款條件以有效釋放剛性購房需求。8月以來，多個城市調(diào)整了住房公積金政策，普遍提高了公積金貸款額度。限購以來實施政策微調(diào)的城市由上個季度的33個，增加至本季度的37個。部分地方政府通過房地產(chǎn)市場政策微調(diào)拉動經(jīng)濟增長的意圖再次顯現(xiàn)。
為促進房價合理回歸，中央通過多種途徑持續(xù)釋放嚴(yán)格調(diào)控的信號。7月7日，溫家寶總理在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào),目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期,必須堅定不移的做好調(diào)控工作,把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。為進一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，7月下旬，國務(wù)院再次派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。8月23日，李克強副總理在北京市考察保障性安居工程建設(shè)情況時強調(diào)要繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，抑制投機投資性需求，增加普通商品住房供應(yīng)，鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述背景下，市場預(yù)期更為復(fù)雜，部分房地產(chǎn)企業(yè)信心有所回升。從著重反映專業(yè)人士主觀判斷的一線和熱點城市[2]地價月度調(diào)查情況來看，7、8、9三月，認(rèn)為未來商服、住宅地價將繼續(xù)上漲的專家人數(shù)占比均超過50%，但9月份，持住宅地價上漲觀點的專家比例有所下降，在部分城市，專家預(yù)期出現(xiàn)顯著分化，市場進入深度觀望。本季度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)城市的住宅地價環(huán)比增幅仍低于1%的平穩(wěn)界值。
（三）受調(diào)控政策影響，土地供應(yīng)總量減少，結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，住宅用地供應(yīng)連續(xù)兩個季度回升，占國有建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例擴大，房地產(chǎn)用地市場回暖跡象顯現(xiàn)
2012年第三季度，全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)5.43萬公頃，環(huán)比減少4.26%，同比減少37.75%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.52、1.16、1.86和1.90萬公頃，環(huán)比變化分別為21.53%、19.03%、-3.01%和-19.54%，同比分別減少3.91%、34.68%、28.71%和50.15%。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)約1.68萬公頃，環(huán)比較上個季度增加7.98%，同比減少27.51%，降幅比上個季度收窄了8.24個百分點。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占比減少，商服、住宅、工礦倉儲用地占比均有所增加，房地產(chǎn)用地占比增加幅度最為明顯，成為6個季度以來的首次回升。第三季度，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占土地總供應(yīng)量的比重分別為：9.52%、21.32%、34.23%和34.93%，環(huán)比變化分別為： 2.02%、4.17%、0.44%和-6.63%，同比變化分別為3.35%、1.0%、4.34%和-8.69%。其中房地產(chǎn)開發(fā)用地漲幅占比最為明顯，較上個季度上漲了6.2個百分點，同比增加了4.36個百分點。保障性住房用地供應(yīng)量占比4.59%，比上季度微漲0.01個百分點，與去年同期相比增加了0.08個百分點，環(huán)比、同比所占比例連續(xù)兩個季度提高。
一方面，地方政府貫徹落實中央關(guān)于堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策方針，著眼長久，為保證未來房屋供應(yīng)，落實供地計劃，加快了供地節(jié)奏；另一方面在本輪調(diào)控以來的去庫存化過程中，房企庫存壓力逐漸釋放，迫切需要增加土地儲備，拿地需求旺盛、態(tài)度積極、策略謹(jǐn)慎；加之近期國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)基本呈現(xiàn)向好態(tài)勢，帶動了房地產(chǎn)用地市場出現(xiàn)回暖跡象。
綜合國內(nèi)外因素影響，宏觀經(jīng)濟走低的態(tài)勢在短期內(nèi)難以改變，采取多種措施促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展仍是中央及地方各級政府在今后一段時間的首要目標(biāo)；貨幣政策或?qū)⒗^續(xù)適度調(diào)整，政府投資力度進一步加大。在此背景下，四季度，土地供需將雙向增加，市場活躍度有所上升，全年土地市場整體將處于盤整態(tài)勢，地價不會出現(xiàn)大幅漲跌。就房地產(chǎn)用地而言，二、三季度商、住地價的平穩(wěn)微升態(tài)勢與房地產(chǎn)市場變化軌跡基本吻合，如無實質(zhì)緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，預(yù)計2012年第四季度，商服和住宅等房地產(chǎn)用地價格將持續(xù)回升。
近期，受中央及多部門對于房地產(chǎn)調(diào)控不放松的嚴(yán)控態(tài)度以及國務(wù)院專項督查的影響，房地產(chǎn)市場交易未見明顯放量，傳統(tǒng)樓市的“金九銀十”沒有出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)穩(wěn)健。下一階段，我們應(yīng)著重關(guān)注以下方面：一是嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的背景下，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式，鞏固和強化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。二是隨著四季度傳統(tǒng)的供地高峰期到來，應(yīng)研究科學(xué)實施土地供應(yīng)，大量推地有利于實現(xiàn)應(yīng)保盡保，滿足各業(yè)用地需求，促進今后2—3年內(nèi)房屋的有效供應(yīng)，同時也要避免個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。三是針對近期部分大型房企加速拿地，局部市場量價齊升的現(xiàn)象，需提前做好政策儲備、公開和正確解讀市場信息，引導(dǎo)市場理性行為。
[1]說明：全國主要監(jiān)測城市指105個監(jiān)測城市；重點監(jiān)測城市指直轄市、省會城市和計劃單列市。
[2]本月度調(diào)查的范圍包括北京、上海、廣州和深圳4個一線城市，及天津、重慶、大連、青島、寧波、廈門、南京、杭州、武漢、成都、西安、福州、長沙和唐山14個熱點城市。
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