在房地產(chǎn)市場整體承壓的背景下，貝殼作為行業(yè)龍頭，其最新財(cái)報(bào)呈現(xiàn)出一種微妙的“冷暖交織”。2025年第三季度，全國商品房銷售面積同比下降8.2%，市場挑戰(zhàn)持續(xù)。然而，貝殼卻實(shí)現(xiàn)凈收入231億元，同比增長2.1%。同時(shí)，這一逆勢增長，與其凈利潤同比下滑36.1%至7.47億元、經(jīng)調(diào)整凈利潤減少27.8%至12.86億元的表現(xiàn)，又形成鮮明對(duì)比。

作為連接千萬購房者、超過50萬經(jīng)紀(jì)人與數(shù)百家房企的居住服務(wù)生態(tài)體，貝殼的三季報(bào)是觀察中國房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”進(jìn)程的重要窗口。貝殼的業(yè)績波動(dòng)不僅是自身戰(zhàn)略調(diào)整的映射，更折射出房地產(chǎn)從“增量開發(fā)”向“存量服務(wù)”轉(zhuǎn)型的深層邏輯。這份矛盾的三季報(bào)，給出什么樣的增長密碼與發(fā)展命題？

收入增長背后的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)之變

貝殼三季度2.1%的凈收入增長，在當(dāng)前環(huán)境下實(shí)屬不易。細(xì)察其業(yè)務(wù)構(gòu)成，增長動(dòng)力已悄然生變。

財(cái)報(bào)明確指出，增長“主要由于房屋租賃服務(wù)凈收入增長，部分被新房及存量房業(yè)務(wù)凈收入減少所抵消”。這標(biāo)志著，在核心交易業(yè)務(wù)面臨行業(yè)性壓力時(shí)，家裝、租賃等非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)正強(qiáng)勢崛起，成為驅(qū)動(dòng)增長新引擎。

具體來看，存量房業(yè)務(wù)總交易額5056億元，同比增長5.8%，顯示市場活躍度有所提升；但凈收入?yún)s下降3.6%至60億元。這主要源于平臺(tái)“貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人”交易占比提升，其收入按凈額確認(rèn)，而鏈家交易按總額確認(rèn)，結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致收入與交易額增長不同步。

新房業(yè)務(wù)總交易額1963億元，同比下降13.7%；凈收入66億元，下降14.1%，反映出去化壓力與開發(fā)商資金鏈緊張仍在持續(xù)。

家裝家居業(yè)務(wù)凈收入43億元，與去年同期持平，但已在城市層面實(shí)現(xiàn)扣除總部費(fèi)用前的盈利，運(yùn)營效率有所改善。

租賃業(yè)務(wù)成為最大亮點(diǎn)，凈收入大幅增長45.3%至57億元，“省心租”模式下的房源擴(kuò)張推動(dòng)其單季度利潤超1億元，展現(xiàn)出強(qiáng)勁潛力。

新興業(yè)務(wù)及其他凈收入4億元，仍處探索階段。

值得注意的是，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比已進(jìn)一步提升至45%，創(chuàng)下歷史新高。這說明，貝殼正從一家傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易平臺(tái)，向更多元的居住服務(wù)生態(tài)體轉(zhuǎn)型。

盈利壓力下的成本之困

收入微增背后，利潤空間卻持續(xù)收窄。第三季度毛利率由22.7%降至21.4%，經(jīng)營利潤率從3.2%降至2.6%。

“增收不增利”的背后，是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化帶來的利潤率挑戰(zhàn)。高利潤率的存量房與新房業(yè)務(wù)占比下降，直接拉低整體盈利水平。新房業(yè)務(wù)作為曾經(jīng)的“增長引擎”，受開發(fā)商普遍困境拖累而失速。

存量房領(lǐng)域，貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人交易占比提高，雖帶來平臺(tái)服務(wù)費(fèi)增長，但其凈額確認(rèn)方式利潤率遠(yuǎn)低于鏈家的總額模式。平臺(tái)化戰(zhàn)略在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，也帶來了短期利潤壓力。

鏈家經(jīng)紀(jì)人固定人工成本在市場調(diào)整期難以靈活削減，進(jìn)一步侵蝕利潤。截至Q3，貝殼平臺(tái)上有約54.5萬名經(jīng)紀(jì)人和6.1萬家門店。這支龐大的“地面部隊(duì)”在市場繁榮時(shí)，是貝殼提供高品質(zhì)服務(wù)、碾壓對(duì)手的資本。但在市場調(diào)整時(shí)，他們就變成了公司資產(chǎn)負(fù)債表上沉重的固定成本。

面對(duì)壓力，貝殼展現(xiàn)出“斷臂求生”的決心。財(cái)報(bào)顯示，盡管平臺(tái)門店總數(shù)同比增長27.3%至6.1萬余家，但“門店成本”卻同比下降5.8%至約6.6億元，主要得益于鏈家自營門店的減少。這一調(diào)整，顯示出貝殼正主動(dòng)向更輕的平臺(tái)模式傾斜，以應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬。

成本控制亦有成效，運(yùn)營費(fèi)用總額同比下降1.8%，環(huán)比下降6.7%。然而，房屋租賃服務(wù)成本因業(yè)務(wù)擴(kuò)張激增38.8%，成為新的負(fù)擔(dān)。

AI賦能的新敘事與行業(yè)挑戰(zhàn)

在行業(yè)深度調(diào)整期，貝殼正試圖用“科技提效”對(duì)沖“人力沉重”的成本壓力。

第三季度，研發(fā)費(fèi)用逆勢增長13.2%至約6.5億元。CEO彭永東在財(cái)報(bào)中多次強(qiáng)調(diào)AI賦能，例如在租賃服務(wù)中推進(jìn)AI與運(yùn)營融合，在核心業(yè)務(wù)場景加速AI滲透，以提升服務(wù)者效率和消費(fèi)者體驗(yàn)。

具體應(yīng)用已初見成效。據(jù)悉，經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”覆蓋41.4萬經(jīng)紀(jì)人，通過AI選房、智能總結(jié)等功能提升轉(zhuǎn)化率。AI智能助手“好客”雖僅識(shí)別平臺(tái)總商機(jī)的個(gè)位數(shù)比例，卻貢獻(xiàn)超50%成交量。

旗下“貝好家”品牌運(yùn)用C2M模式，通過分析用戶數(shù)據(jù)為樓盤定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供支持，已在9城落地14個(gè)項(xiàng)目。在廣州，貝好家和越秀地產(chǎn)合作開發(fā)了位于白云的嘉悅云啟項(xiàng)目，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目是9月白云區(qū)成交TOP1。

然而，AI敘事雖美，現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻。傳統(tǒng)交易服務(wù)增長乏力，AI驅(qū)動(dòng)的新業(yè)務(wù)能否扛起增長大旗，尚存不確定性。對(duì)貝殼來說，當(dāng)前AI投入尚未形成足夠競爭壁壘，難以完全抵御價(jià)格戰(zhàn)沖擊。消費(fèi)者選擇中介時(shí)，傭金高低仍是核心考量，貝殼在服務(wù)與體驗(yàn)上的優(yōu)勢短期內(nèi)難轉(zhuǎn)化為品牌溢價(jià)。

目前，中介市場競爭日趨白熱化。安居客以低傭金分流客源；萬科“樸鄰”、碧桂園“有瓦”等開發(fā)商自營渠道繞過中介；字節(jié)跳動(dòng)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭以技術(shù)流量切入賽道。門店激增導(dǎo)致“內(nèi)卷”加劇，部分地區(qū)為爭房源壓低傭金，整體盈利水平下降。

同時(shí)，監(jiān)管政策收緊帶來新壓力。2025年9月實(shí)施的房地產(chǎn)反洗錢新規(guī)，要求中介履行客戶盡職調(diào)查、保存交易資料、報(bào)告可疑行為，增加了運(yùn)營成本與合規(guī)復(fù)雜度。

盡管挑戰(zhàn)重重，貝殼的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍顯穩(wěn)健，為戰(zhàn)略落地提供保障。截至三季度末，貝殼現(xiàn)金及短期投資儲(chǔ)備達(dá)557億元，彈藥充足。應(yīng)收賬款降至37.8億元，較2024年末顯著減少，展現(xiàn)良好風(fēng)控能力。公司完成2.81億美元回購，創(chuàng)近兩年單季新高，傳遞管理層信心。

貝殼CFO徐濤表示：“大規(guī)?；刭忬w現(xiàn)了管理層對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可，充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備讓貝殼有能力在行業(yè)調(diào)整期持續(xù)投入研發(fā)與新業(yè)務(wù)拓展。”

貝殼的三季報(bào)，是觀察中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要窗口。在行業(yè)從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量服務(wù)”的大趨勢下，貝殼通過多元業(yè)務(wù)布局、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)與生態(tài)共建，展現(xiàn)了其韌性與潛力。

然而，凈利潤下滑、盈利模式承壓、競爭加劇與合規(guī)成本上升等問題，也提醒著平臺(tái)：轉(zhuǎn)型之路絕非坦途。如何在擴(kuò)張與盈利、平臺(tái)化與服務(wù)質(zhì)量、技術(shù)創(chuàng)新與成本控制之間找到平衡，將是貝殼下一階段必須解答的核心命題。