房地產行業(yè)又有大事發(fā)生。

有媒體報道稱，多家房地產企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關數據，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報資產負債率等核心財務指標。

總體來看，“三道紅線”政策正在逐步且無聲地退出房地產行業(yè)舞臺。近幾年，隨著銀行對民營房企的貸款已經降到底，基本出清完畢。原有的“三道紅線”政策則失去了意義和對象，但其退場也可被視為是一次自然代謝，不是放松而是進化。

在該消息刺激下，1月29日A股房地產板塊有所拉升，成分股珠江股份（600684.SH）、大悅城（000031.SZ）、三湘印象（000863.SZ）、深深房A（000029.SZ）、城投控股（600649.SH）、新城控股（601155.SH）、我愛我家（000560.SZ）漲停。

回溯2020年8月，央行、住建部聯合出臺重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即市場熟知的“三道紅線”，明確了三項核心監(jiān)管指標：剔除預收款后的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。

根據觸線情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，對應差異化有息負債增速上限，觸線越多約束越強。其中，紅檔房企為三道紅線全觸，需暫停其新增融資，壓縮債務規(guī)模，加速去杠桿；橙檔房企觸及兩道紅線，被嚴格限制融資增速，優(yōu)先償還到期債務；黃檔房企觸及一道紅線，需適度控制融資節(jié)奏，優(yōu)化債務結構；綠檔房企為觸及紅線，融資環(huán)境便相對寬松，政府也鼓勵其穩(wěn)健經營。

每降低一檔，房企的有息負債規(guī)模增速上限增加5%，即便綠檔房企，有息負債年增幅也不得超過15%，踩線越多，降杠桿壓力越大。該政策出臺不久后，銀行、債券市場等金融機構將“三道紅線”指標納入授信審批，紅/橙檔房企融資門檻顯著提高，部分銀行削減貸款額度30%至50%，甚至暫停授信。

可見，“三道紅線”的落地，徹底終結了房地產行業(yè)長期依賴“高負債、高杠桿、高周轉”的擴張模式，以強制約束倒逼房企優(yōu)化財務結構，化解債務風險，同時也加速了行業(yè)分化，優(yōu)質房企與高杠桿房企走上截然不同的發(fā)展路徑。

據克而瑞研究中心數據顯示，政策實施一年后，監(jiān)測的99家重點房企中，現金短債比和凈負債率兩項指標較2020年上半年均有明顯改善，凈負債率平均值下降55個百分點，35%的房企進入綠檔，41家房企成功降檔，其中24家回歸綠檔。

對于頭部優(yōu)質房企而言，“三道紅線”成為其鞏固優(yōu)勢、實現高質量發(fā)展的契機，不少企業(yè)主動降杠桿、調結構，提前達成綠檔目標。與優(yōu)質房企形成鮮明對比的是，此前依賴高杠桿擴張、財務結構脆弱的房企，在政策約束下陷入融資困境，甚至出現債務違約。以恒大集團為例，政策出臺前，其長期處于“三道紅線”全踩線的紅檔狀態(tài)，有息負債規(guī)模居高不下，現金流承壓嚴重?！叭兰t線”實施后，其融資渠道持續(xù)收緊，無法通過新增有息負債緩解資金壓力，疊加銷售回款不及預期，最終陷入大規(guī)模債務違約，成為行業(yè)高杠桿風險暴露的典型案例。

此外，不少中小型高杠桿房企也因融資受限、資金鏈斷裂，被迫退出市場或尋求并購重組，行業(yè)集中度進一步提升。

從行業(yè)整體來看，“三道紅線”的實施有效遏制了房企有息負債的無序增長。如今，部分已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關數據，并非房地產金融監(jiān)管的“松綁”，而是監(jiān)管思路的優(yōu)化升級——在行業(yè)整體杠桿水平降至合理區(qū)間、風險得到有效釋放后，監(jiān)管重點從“全面強制去杠桿”轉向“精準防控風險”，針對出險房企與非出險房企實施差異化監(jiān)管，兼顧風險防控與行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

對于非出險房企而言，月度上報要求的取消，無疑緩解了企業(yè)的監(jiān)管壓力，提升了經營靈活性。更為重要的是，這一舉措釋放出明確的政策信號：優(yōu)質房企的融資環(huán)境將進一步優(yōu)化，金融機構可根據企業(yè)實際財務狀況、經營能力制定差異化融資政策，不再單純以“三道紅線”指標作為融資審批的唯一依據。從行業(yè)融資數據來看，2025年1至11月，房地產企業(yè)債券融資總額達5502.8億元，同比增長10.5%，融資環(huán)境已呈現回暖態(tài)勢。

對于出險房企而言，監(jiān)管力度并未放松，反而將面臨更具針對性的風險處置措施。目前，部分出險房企仍需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報資產負債率等核心財務指標，監(jiān)管部門將聚焦其債務重組、風險化解進程，推動出險企業(yè)通過實質削債、資產處置等方式化解債務風險，而非單純的“以時間換空間”。