“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的黯淡收場，讓年末樓市走勢成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月，全國30個重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比微增2%。與此同時，市場分化加劇，北京、廣州供應(yīng)集中放量，而上海、深圳供應(yīng)量卻創(chuàng)下歷史新低。

太原樓市的“金九銀十”同樣成色不足，市場分化加劇的同時，新盤上市、房價(jià)波動與政策期待交織的年末房地產(chǎn)市場，正迎來一場供需關(guān)系的再平衡，太原樓市在穩(wěn)健與觀望中繼續(xù)前行。

01

樓市低位運(yùn)行

太原“金九銀十”盛況難再現(xiàn)

近期，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)處于低位盤整階段，成交規(guī)模雖有微幅波動，但整體仍顯低迷。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月，全國30個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積為970萬平方米，環(huán)比僅微增2%。前10個月，北京、深圳等10個城市新房累計(jì)成交面積同比實(shí)現(xiàn)正增長，市場整體回暖勢頭仍顯不足。

進(jìn)入11月，全國新房供應(yīng)規(guī)模保持穩(wěn)定。28個重點(diǎn)城市單月商品住宅供應(yīng)面積預(yù)計(jì)為518萬平方米，環(huán)比微增5%，但同比大幅下降46%。2025年前11個月累計(jì)供應(yīng)面積同比下降17%，顯示供給端約束依然明顯。從城市能級來看，市場分化特征顯著。北京、廣州11月供應(yīng)量環(huán)比倍增，增幅分別達(dá)167%和126%；而上海、深圳供應(yīng)量同環(huán)比齊跌，創(chuàng)下歷史新低。二線城市中，長沙、長春、鄭州、蘇州等城市供應(yīng)量環(huán)比翻番，形成高增長陣營；而寧波、南京、南寧等多數(shù)城市則面臨供應(yīng)“空窗期”，供應(yīng)規(guī)模持續(xù)萎縮。更值得關(guān)注的是，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)正持續(xù)向高端產(chǎn)品傾斜。重點(diǎn)城市剛需、改善、高端產(chǎn)品供應(yīng)占比分別為28%、55%和17%，剛需占比已連續(xù)兩個月低于30%，創(chuàng)下半年新低。這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)已成為重點(diǎn)城市的新常態(tài)，改善和高端市場正成為新房主戰(zhàn)場。

太原市場與全國市場走勢相似。國慶黃金周期間的數(shù)據(jù)特點(diǎn)非常有說服力，僅有465套新房成交，較去年同期725套下跌35.9%。即使在“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季期間，市場推盤力度有所加大，成交表現(xiàn)遠(yuǎn)不及往年?！芭c北京、廣州等供應(yīng)放量的城市相比，太原更接近供應(yīng)‘空窗期’的城市，市場活躍度有限?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，太原市場呈現(xiàn)出與重點(diǎn)城市相似的趨勢——剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比持續(xù)下滑，改善型和高端產(chǎn)品成為市場主力。這種結(jié)構(gòu)性變化，雖然在一定程度上支撐了成交均價(jià)，卻也使得整體成交規(guī)模受到制約。

“對比往年，太原樓市的‘金九銀十’含金量繼續(xù)下降?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企的營銷費(fèi)用一減再減，尤其對資金成本較大的高品質(zhì)線下熱場活動積極性不高。盡管9-10月期間部分項(xiàng)目試圖通過促銷活動吸引客戶，但優(yōu)惠力度普遍不大，太原樓市的觀望情緒依然濃厚，整體成交持續(xù)承壓。這一表現(xiàn)既與全國市場整體的大環(huán)境相關(guān)，也受本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口流動等區(qū)域特點(diǎn)等因素影響。

02

供應(yīng)乏力制約成交

房企轉(zhuǎn)向“求穩(wěn)”經(jīng)營

太原房地產(chǎn)市場當(dāng)前最突出的問題，莫過于新房供應(yīng)的持續(xù)乏力。業(yè)內(nèi)人士表示，這一問題催生了樓市的獨(dú)特現(xiàn)象：熱門項(xiàng)目房源緊俏，整體銷售數(shù)據(jù)卻持續(xù)低迷。

“我們項(xiàng)目的房源所剩無幾，品牌的其他項(xiàng)目也是如此，不著急出貨?！毖肫竽稠?xiàng)目一位置業(yè)顧問說，該項(xiàng)目和品牌在“金九銀十”營銷宣傳力度小。10月份以來，售樓部來訪、認(rèn)購客戶數(shù)量沒有顯著增多，處于順銷狀態(tài)。“金九銀十”這一傳統(tǒng)旺季的概念正逐步淡出供需雙方。這一現(xiàn)象并非個例，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，回顧太原樓市近年來的深度調(diào)整，不僅核心區(qū)域項(xiàng)目緊缺，從2016年開啟高端化以來，高端、改善產(chǎn)品已是供應(yīng)及成交主力，頭部效應(yīng)凸顯，銷售份額不斷向核心地段和品牌項(xiàng)目集中。

與此同時，太原樓市供貨量存在一定的不足，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年年底，太原樓市庫存約300萬平方米，去化周期12個月，而同時期全國百城新建商品住宅庫存去化周期為21.3個月，太原的去化周期遠(yuǎn)低于平均值?！皹鞘姓w供應(yīng)量下降，而銷售情況又相對集中，這就造成了太原樓市呈現(xiàn)出‘量減價(jià)漲’特征?！睒I(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析認(rèn)為，從2020年樓市大洗牌開始至今，暴雷項(xiàng)目及品牌基本銷聲匿跡，財(cái)務(wù)運(yùn)行健康、交房相對靠譜的項(xiàng)目和品牌持續(xù)清庫存、收緊拿地開發(fā)新盤節(jié)奏?！斑^去房企追求銷售額排名和市場占有率，拿地和銷售額是融資、上市的重要指標(biāo)之一，超大規(guī)模也是品牌實(shí)力的體現(xiàn)。但是在行業(yè)深度調(diào)整之后，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的模式難以為繼，避風(fēng)險(xiǎn)、降負(fù)債是房企的共識?！睂τ谪?cái)務(wù)健康的房企來說，“保生存”比“沖規(guī)?！备匾啪從玫赝票P節(jié)奏，是一種“以時間換空間”的維穩(wěn)策略。從太原樓市看，房企從土地開發(fā)到新盤上市銷售，不再追求“閃電戰(zhàn)”，而是更注重長期主義和可持續(xù)經(jīng)營。

03

年末樓市趨穩(wěn)

行業(yè)各方靜待發(fā)展新周期

“2025年已進(jìn)入年末，而從多數(shù)項(xiàng)目10月平淡的銷售業(yè)績看，2025年年末迎來了一個相對平靜的收尾階段?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，參照“金九銀十”的市場反應(yīng)，房企恐難推出力度空前的促銷活動，市場各方將顯得更為冷靜與審慎。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，市場供應(yīng)端仍在繼續(xù)清庫存，同時，供需錯匹的問題無法在短期解決，太原樓市整體將延續(xù)當(dāng)前平穩(wěn)、趨淡的格局，房企的工作重心也將維持在更為長遠(yuǎn)的“穩(wěn)健運(yùn)營”。

土地市場是樓市的晴雨表，而太原土地市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)正呈現(xiàn)下滑趨勢。中指云數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至9月，太原各類用地推出規(guī)劃建筑面積375.96萬平方米，同比下降36.03%；成交規(guī)劃建筑面積335.4萬平方米，同比下降22.75%。住宅用地市場更為低迷，成交樓面均價(jià)為1891元/平方米，同比下跌12.29%，出讓金38.45億元，同比下降46.4%?！敖衲暌詠?，2月、4月、6月、10月，太原商住類土地均為零成交，有成交的月份規(guī)模也不大，且絕大部分為城改安置用地，純市場商品房用地極少?！痹诖吮尘跋?，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測2025年大概率不會再有純新樓盤上市，官方發(fā)布的“新增預(yù)售許可項(xiàng)目”為既有項(xiàng)目順推。

此外，今年樓市趨于平靜的另一個重要原因，在于行業(yè)各方對政策層面處于一個相對穩(wěn)定的“觀察期”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來，從中央到地方已出臺了一系列支持剛性和改善性住房需求的政策，包括優(yōu)化限購、降低首付比例、調(diào)整貸款利率等。這些政策的效應(yīng)正在持續(xù)釋放，但短期內(nèi)進(jìn)一步加碼強(qiáng)力刺激政策的可能性不大。目前，市場各方都將目光投向了更長遠(yuǎn)的未來——國家“十五五”規(guī)劃（2026-2030年）。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“十五五”時期，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定位和發(fā)展模式會有更清晰、更系統(tǒng)的頂層設(shè)計(jì)?！皹I(yè)內(nèi)期待有更具顛覆性的重大新政策在年底前出爐，否則現(xiàn)有的政策框架將延續(xù)，市場難以出現(xiàn)方向性的大轉(zhuǎn)折?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年太原商品房成交金額或難達(dá)400億元，而在2017年、2018年樓市高峰期，這一數(shù)字曾突破千億元。

04

市場邏輯轉(zhuǎn)變

購房決策依賴居住本質(zhì)

時至年末，樓市表面平靜之下正經(jīng)歷著一場深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。“當(dāng)前的市場態(tài)勢，房價(jià)已經(jīng)逐步脫離大起大落的周期，在窄幅區(qū)間內(nèi)波動，銷售額也褪去了投資、炒作的影響，回歸到由真實(shí)居住需求驅(qū)動的健康常態(tài)?！睒I(yè)內(nèi)人士建議，對于消費(fèi)者而言，這正是摒棄浮躁、重新審視住房本質(zhì)的寶貴窗口期。

從太原樓市來看，市場分化或許是不可逆轉(zhuǎn)的長期趨勢。優(yōu)質(zhì)地段的產(chǎn)品因其稀缺性展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗跌性，而缺乏產(chǎn)業(yè)與人口支撐的區(qū)域則面臨漫長的價(jià)值重估過程。例如在整體銷售低迷的大環(huán)境下，諸如中鐵嶼逸書院、金茂龍城曉棠等產(chǎn)品力出眾的新盤去化迅速，成為市場中的亮點(diǎn)。這表明正在從追求規(guī)模的粗放擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量的精細(xì)化發(fā)展階段，“產(chǎn)品力”已取代“投資屬性”成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

因此，消費(fèi)者購房邏輯需要轉(zhuǎn)變。首先，必須放棄尋找“價(jià)格洼地”和期待“大幅降價(jià)”的僥幸心理。經(jīng)歷深度調(diào)整后存活下來的房企，多為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、運(yùn)營健康的品牌，其經(jīng)營策略已從“以價(jià)換量”轉(zhuǎn)向“利潤與品質(zhì)優(yōu)先”，未來出現(xiàn)的優(yōu)惠更多將是常規(guī)性與小范圍的。因此，購房決策中的首要考量因素，已毫無爭議地變?yōu)椤鞍踩浴薄?/span>

選擇那些財(cái)務(wù)透明、過往交房記錄良好、品牌聲譽(yù)可靠的開發(fā)商，確保能夠順利拿到鑰匙，其重要性遠(yuǎn)勝于任何短期的價(jià)格折扣。當(dāng)安全性得到保障，決策的重心就應(yīng)完全回歸到產(chǎn)品本身的價(jià)值，地段是否具備可持續(xù)的發(fā)展?jié)摿εc便利的生活配套？戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)、能否滿足未來數(shù)年甚至更長時間的家庭生活需求？建筑質(zhì)量、所用材料、園林規(guī)劃以及至關(guān)重要的物業(yè)服務(wù)，是否經(jīng)得起時間的考驗(yàn)？在價(jià)格趨穩(wěn)的市場里，正是這些構(gòu)成“好房子”內(nèi)核的要素，決定了其長期的居住體驗(yàn)與資產(chǎn)保值能力。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于每一位購房者而言，必須以全新的心態(tài)和邏輯，去應(yīng)對這個“慢下來”的市場。在年末的這份平靜中，消費(fèi)者對于房企的優(yōu)惠與促銷應(yīng)該少幾分期待，摒棄商家的營銷話術(shù)之后，獲得一個可以更加從容不迫、細(xì)致比較、深入思考的決策時機(jī)。而在當(dāng)下逐漸由消費(fèi)者主導(dǎo)的市場中，最終勝出的房企，也必然是那些將“安全”置于首位、用專業(yè)的能力打磨“產(chǎn)品力”、并堅(jiān)定回歸居住本質(zhì)的優(yōu)秀產(chǎn)品。

來 源：山西晚報(bào)·山河+記者 柴旭暉

責(zé)任編輯：秦小茜

校 對：辛 云

值班主任：費(fèi) 煜