作者：子木

樓市出現(xiàn)了極具風(fēng)向標(biāo)意義的信號。

上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)正式官宣：

正式下場，批量收購居民手中的二手房。

這些收回來的房子，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后，將變身為保障性租賃住房，定向供應(yīng)給城市“新市民”。

很多人還在糾結(jié)：政府收那么點房子，能頂什么用？

但我認(rèn)為，動作大小不重要，關(guān)鍵的是動作“方向”。

因為這是有史以來，政府第一次下場收二手房。很可能在上海試驗成功后，還要進(jìn)行全國各城市推廣。

而且更重要的是，這可能是中國樓市這五年來，最硬核的一次“房價底部確認(rèn)”。

接下來講講這背后的底層邏輯，文末有一些建議，希望能幫到大家。

一

首先為什么是現(xiàn)在？為什么是“老破小”？

我認(rèn)為是， 國家要準(zhǔn)備入場對房子“錨定底價”了。

過去五年，樓市最可怕的不是跌，而是沒有價格。

當(dāng)成交量萎縮到冰點，每一套急售的房子都在通過無底線的殺價來試探底部。以至于一套超低價房子交易，就會帶崩附近一批房子的市場價格。

而上海政府此時下場，則是通過評估價直接洽談收購，本質(zhì)上是給市場定了一個“硬度”。

要明白，政府是最聰明的，它不可能在半山腰當(dāng)“接盤俠”。

既然敢拿真金白銀（區(qū)級財政+銀行專貸）出來買，就說明在管理層的測算里，核心區(qū)域的這類資產(chǎn)已經(jīng)跌出了“安全邊際”?，F(xiàn)在“剪刀差”消失了，是抄底的好時機。

那么底部是如何評定的？

答案是租金回報率。

過去，上海的租金回報率可能只有1%，連貸款利息都覆蓋不了。

但現(xiàn)在，經(jīng)過五年的深度回調(diào)，上海核心區(qū)部分“老破小”的價格已經(jīng)縮水了30%-40%。與此同時，很多房子的租金回報率已經(jīng)回升到3%-4%。

而現(xiàn)在政策給到的支持貸款利率可能只有2%多。

當(dāng)“租金回報”能跑贏“資金成本”時，這就不再是財政負(fù)擔(dān)，而是一筆極其劃算的優(yōu)質(zhì)生意。

既解決了年輕人的住房痛點，又幫國企持有了核心地段的長期資產(chǎn)，可謂一石二鳥。

很多人說，收購老破小只是對這類房屋的業(yè)主發(fā)福利。其實很多人不懂，老破小其實是一個城市“置換鏈條”的最后一公里。

上海樓市現(xiàn)在最大的痛點是：

小房子賣不掉，大房子買不起。

底層流通性卡死了。而政府收購70平以下的小戶型，本質(zhì)上是在給市場定向注入“流動性”。

那個賣掉“老破小”的房東，拿到了購房款，轉(zhuǎn)身就會進(jìn)入新房或大戶型市場。促進(jìn)了向上交易的螺旋，以此帶動整個置換鏈條的連鎖反應(yīng)。

其次當(dāng)大量的老房子從交易市場退出，轉(zhuǎn)入租賃市場，二手房的“掛牌量”會極速下降（這就是為什么上海掛牌量從 11 萬降到 8 萬）。

供需關(guān)系一旦逆轉(zhuǎn)，剩下的二手房就不再是“爛在手里”，而是重新獲得了漲價或止跌的底氣。這種預(yù)期的改變，才是盤活鏈條的最強動力。

二

后市怎么看？

對于房東來說，我認(rèn)為要積極接納“資產(chǎn)重估”，尋找離場時機。

這兩年，很多人都在樓市上虧錢了。這種痛，很多人都在經(jīng)歷。

但你要明白，過去的房價是泡沫支撐的虛高，現(xiàn)在的價格是邏輯支撐的回歸。如果你的房子在核心區(qū)，那么不用擔(dān)心，你手里的資產(chǎn)獲得了“政府認(rèn)證的流動性”。

趁著這波信心回升的“小陽春”，該置換的置換，該離場的離場。

對于買家來說。恐懼正在消散，扎實的底部正在形成。

數(shù)據(jù)顯示，上海1月成交量重回2.2萬套，掛牌量從11萬降到8萬。而深圳，二手房錄得量連續(xù)3周上升。

要知道，這還是在傳統(tǒng)淡季的數(shù)據(jù)，節(jié)前翹尾，意味著節(jié)后會出現(xiàn)小陽春行情（我接下來具體分析哪些城市會有小陽春行情）。

現(xiàn)在的市場正在從“恐慌拋售”轉(zhuǎn)向“縮量筑底”。如果你是剛需，或者準(zhǔn)備“老換大”，現(xiàn)在可以考慮。因為等到政策效果完全顯現(xiàn)、大家都不再害怕“踏空”的時候，你可能又要面對失去議價空間的煩惱。

同時要明白，“投資于人”是寫在最高戰(zhàn)略思想里面的。

上海把收回來的房子租給大學(xué)生和新市民，就是在高度對齊“投資于人”。

對于購房者也是一個重要啟示：

未來房價的唯一支撐，不是鋼筋混凝土，而是這個城市能留住多少有創(chuàng)造力的年輕人。買房，就是買這個城市的“船票”。跟著政府的動作走，關(guān)注那些產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊、軌道交通附近的資產(chǎn)，那是未來的租金錨點。

總之，如果閱歷足夠，就會明白：

否極泰來，往往就在最絕望的時刻。

上海政府的這次“高姿態(tài)抄底”，更像是一次宣告：

房住不炒是底線，但資產(chǎn)價格崩盤絕非目標(biāo)。經(jīng)過五年的大浪淘沙，樓市正在回歸它的本質(zhì)——一個關(guān)于居住、關(guān)于城市競爭力的實物資產(chǎn)。

當(dāng)然房價即使反彈，也很難帶來大面積的普漲，作為國民核心資產(chǎn)，房子一定會起到非常穩(wěn)健的壓艙石作用。

三

這個邏輯，所有國家都適用。比如前幾天川普就公開說了這么一段話：

“已經(jīng)擁有房產(chǎn)的人，我們要讓他們保持富有。我們要讓房價保持高位。我們不會為了讓那些不怎么努力工作的人買得起房子，而去摧毀他們房產(chǎn)的價值。我們會讓買房變得更容易，我們會把利率降下來。但我想保護那些第一次在人生中感覺良好的人。他們覺得自己，你知道的，成了有錢人?，F(xiàn)在有太多聲音在說，‘哦，我們要把房價壓下來。’我不想把房價壓下來，我希望推高房價，讓擁有房屋的人受益。你們可以放心，這正在發(fā)生。”

川普現(xiàn)在主要收益靠股市和虛擬貨幣，這比房子來錢快多了。但為何還要為房價“正名”？

因為但凡是懂經(jīng)濟學(xué)的人都明白，房地產(chǎn)是萬物周期，同時也是中產(chǎn)人群的核心資產(chǎn)組成。

股市牛，富的是少數(shù)人，樓市牛，富的是大多數(shù)人。這不是我寫樓市，就支持樓市，同樣我也在小號寫股市，而且目前主要收益都來源于股市。

只是想告訴大家底層邏輯，在宏觀經(jīng)濟周期角度，沒有一個國家的樓市和經(jīng)濟是呈反比的。只有房價穩(wěn)，或者慢牛，人們才有消費的預(yù)期，經(jīng)濟才有向上破局的動力。兩者互為螺旋。

同時樓市和股市也不一定是排斥關(guān)系。

而是樓市更像老大哥，為國民資產(chǎn)托底，同時讓兄弟股市帶頭沖鋒，增加社會創(chuàng)富效應(yīng)，刺激市場流動性。股樓雙牛，才代表經(jīng)濟繁榮。

總之，國家隊這時候入場，說明底部已經(jīng)形成，房價有了復(fù)蘇的希望，但過程依然會磕磕絆絆。大家要看清信號，才能得出屬于自己的結(jié)論。

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