2025年深秋的上海樓市，一場(chǎng)圍繞“限購(gòu)是否全面放開”的討論再度席卷市場(chǎng)。導(dǎo)火索并非地方層面的零星傳聞，而是《十五五規(guī)劃建議》中“清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施”的明確表述——這份指導(dǎo)未來(lái)五年發(fā)展的頂層文件，與2025年8月上海已落地的“滬六條”局部松綁形成政策接力，讓市場(chǎng)對(duì)“全域取消限購(gòu)”的期待空前高漲。文件公示當(dāng)晚，中介從業(yè)者的朋友圈被政策原文刷屏，房企營(yíng)銷群里開始推演“年底新政窗口期”，但資深業(yè)內(nèi)人士的審慎態(tài)度，卻為這場(chǎng)熱度潑了一盆理性冷水。要穿透討論的迷霧，仍需先厘清兩個(gè)核心命題：上?，F(xiàn)行的梯度限購(gòu)政策是否屬于“不合理限制”？即便全域放開，又能否打破市場(chǎng)已形成的下行慣性？

一、政策猜想：從“梯度松綁”到“全域放開”的距離

2025年8月25日，上海六部門聯(lián)合出臺(tái)的“滬六條”已拉開限購(gòu)調(diào)整的序幕：滬籍及社保滿1年的非滬籍家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，非滬籍滿3年社保可入外環(huán)內(nèi)1套，配合公積金額度上調(diào)至184萬(wàn)元、商貸利率統(tǒng)一降至3.1%的組合支持。這場(chǎng)“外環(huán)外定向?qū)捤伞钡膶?shí)踐，本質(zhì)是對(duì)“清理不合理限制”的初步回應(yīng)——既釋放了部分改善與新市民需求，又通過“外環(huán)內(nèi)保留限制”避免市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。

如今《十五五規(guī)劃建議》的出臺(tái)，讓市場(chǎng)將目光聚焦于“外環(huán)內(nèi)限購(gòu)是否跟進(jìn)放開”。樂觀者認(rèn)為，10月市場(chǎng)的冷清數(shù)據(jù)可能加速政策落地：二手房成交18483套創(chuàng)年內(nèi)次低，同比大跌24.17%，35.5萬(wàn)套的高庫(kù)存已讓去化壓力肉眼可見。但深耕樓市十余年的分析師指出，當(dāng)前政策更偏向“精準(zhǔn)調(diào)控”而非“全面退出”：外環(huán)外不限套數(shù)已覆蓋80%的住房供給，外環(huán)內(nèi)作為城市核心資產(chǎn)承載區(qū)，其限購(gòu)政策仍被視為“防范資源錯(cuò)配的必要手段”，短期內(nèi)被界定為“不合理限制”的可能性極低。

更關(guān)鍵的是，規(guī)劃建議的“指導(dǎo)性”屬性決定了政策落地的時(shí)間窗口。正如某房企高管所言：“8月新政的效果尚在觀察期，10月成交量回落恰好說明單一政策難以立竿見影，年底前再推全域放開的概率微乎其微，大概率要等到2026年結(jié)合年度市場(chǎng)研判再作調(diào)整。”

二、市場(chǎng)現(xiàn)狀：降溫?cái)?shù)據(jù)背后的“冰與火”

2025年10月的上海樓市，用數(shù)據(jù)勾勒出深度調(diào)整期的真實(shí)圖景——成交量與價(jià)格的雙降之下，是核心資產(chǎn)與外圍板塊的顯著分化。

成交量的“剎車”態(tài)勢(shì)尤為明確。據(jù)上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，10月二手房成交18483套，較9月的20389套環(huán)比下滑9.83%，這一數(shù)字不僅終結(jié)了8月新政后的“二連漲”，更創(chuàng)下3月以來(lái)的最低值。成交節(jié)奏的失衡更顯冷清：前半月受國(guó)慶長(zhǎng)假影響，日均成交僅419套；后半月雖回暖至日均762套，但全月僅3天單日成交破千，遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)活躍的基準(zhǔn)線。新房市場(chǎng)同樣承壓，成交面積39.8萬(wàn)平方米環(huán)比減少27%，房企推盤意愿低迷，34個(gè)入市項(xiàng)目中僅17個(gè)推房超百套。

價(jià)格端的下行壓力則呈現(xiàn)“全域蔓延、結(jié)構(gòu)分化”特征。某綠色購(gòu)房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，10月二手房存續(xù)掛牌均價(jià)5.7萬(wàn)元/㎡、新增掛牌均價(jià)5.25萬(wàn)元/㎡，雙雙刷新近一年低點(diǎn)，兩者4500元/㎡的價(jià)差，直觀反映出房東“以價(jià)換量”的集體心態(tài)。這種降價(jià)潮在不同板塊差異顯著：外環(huán)外的嘉定、奉賢等區(qū)域，次新房成交價(jià)較2024年峰值跌幅已超15%；而徐匯、黃浦等核心區(qū)，均價(jià)仍穩(wěn)守10萬(wàn)元/㎡以上，月跌幅控制在0.3%以內(nèi)。

值得注意的是，即便是此前堅(jiān)挺的豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)降溫跡象。10萬(wàn)+/㎡的高端項(xiàng)目數(shù)量從9月的6個(gè)降至3個(gè)，黃浦高福云境雖以21.5萬(wàn)元/㎡的均價(jià)登頂銷售榜，但網(wǎng)簽套數(shù)未破百套，與2024年老靜安豪宅“開盤即售罄”的熱度形成鮮明對(duì)比。唯有克而瑞的數(shù)據(jù)仍保留著購(gòu)買力的火種：2024年上海獨(dú)占全國(guó)7個(gè)百億樓盤，3000萬(wàn)以上房源成交占比全國(guó)第一，印證高端購(gòu)買力仍在，但已轉(zhuǎn)向“核心地段+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”的極致篩選。

三、效力推敲：限購(gòu)松綁能破“負(fù)向循環(huán)”嗎？

在35.5萬(wàn)套庫(kù)存高懸、預(yù)期低迷的背景下，即便全域取消限購(gòu)，這張“王牌”的效力也需打個(gè)問號(hào)。上海樓市的政策工具箱中，限購(gòu)與落戶堪稱“殺手锏”，但從過往實(shí)踐看，其效果已呈現(xiàn)“短期脈沖、長(zhǎng)期乏力”的規(guī)律。

從購(gòu)買力前提看，新增需求的邊際效應(yīng)正在遞減。2025年8月新政后，上海8月二手房網(wǎng)簽近2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)11%，單日網(wǎng)簽一度突破1103套，創(chuàng)下3個(gè)月新高。但這波反彈僅持續(xù)至9月，10月便迅速回落至政策前水平。究其原因，能被限購(gòu)政策阻擋的“潛在購(gòu)房者”規(guī)模已大幅收縮——非滬籍社保滿1年即可買外環(huán)外的政策，已覆蓋多數(shù)剛需與投資需求，剩余未釋放的群體要么缺乏購(gòu)房資金，要么仍在觀望價(jià)格走勢(shì)。正如嚴(yán)躍進(jìn)所言：“上海不缺購(gòu)買力，缺的是讓購(gòu)買力入場(chǎng)的信心。”

從預(yù)期前提看，單一政策已難以打破“價(jià)格下跌→信心低迷→觀望加劇”的循環(huán)。2024年底遠(yuǎn)郊放松限購(gòu)、2025年8月近郊擴(kuò)圍，兩次政策均引發(fā)“1-3個(gè)月反彈”，但價(jià)格下行趨勢(shì)從未扭轉(zhuǎn)。放眼長(zhǎng)三角，2024年5月杭州、6月蘇州全域放開后，也上演了“成交量環(huán)比漲30%+，半年后價(jià)格跌幅擴(kuò)大”的戲碼。更危險(xiǎn)的是，若新增需求無(wú)法覆蓋庫(kù)存，限購(gòu)放開可能被解讀為“拋售窗口”，加劇房東降價(jià)出貨，反而推動(dòng)價(jià)格探底。

中央財(cái)辦原副主任尹艷林的判斷或許點(diǎn)破了關(guān)鍵：“房地產(chǎn)市場(chǎng)已從‘需求過熱’轉(zhuǎn)向‘需求不足’，調(diào)控邏輯需從‘抑制上漲’轉(zhuǎn)為‘提振預(yù)期’?！倍A(yù)期的修復(fù)，絕非單一限購(gòu)政策能完成。2025年8月新政已疊加信貸、公積金、稅收多重支持——商貸利率3.1%、公積金“又提又貸”、非滬籍首套免房產(chǎn)稅，但仍未能留住10月的成交量，足以說明“成本降低”與“限購(gòu)放松”的組合拳，在“信心缺口”面前仍顯無(wú)力。

四、長(zhǎng)期錨點(diǎn)：2035目標(biāo)下的樓市新邏輯

相較于“年底是否放開限購(gòu)”的短期熱議，《十五五規(guī)劃建議》中“2035年人均GDP達(dá)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平”的表述，更值得市場(chǎng)參與者深耕。這一目標(biāo)背后，是城市高質(zhì)量發(fā)展與房地產(chǎn)新模式的深度綁定，也是上海樓市的長(zhǎng)期價(jià)值錨點(diǎn)。

城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升將重構(gòu)住房需求?！锻苿?dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》明確支持長(zhǎng)三角打造世界級(jí)城市群，上海作為核心城市，其產(chǎn)業(yè)升級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施完善與公共服務(wù)優(yōu)化，將持續(xù)吸引人口流入。但這種需求不再是“普漲式”的，而是集中于“職住平衡”的產(chǎn)城融合區(qū)、“配套優(yōu)質(zhì)”的核心城區(qū)、“綠色低碳”的新型住宅——2025年公積金對(duì)綠色建筑貸款上浮15%的政策，已釋放出清晰信號(hào)。

房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型將重塑市場(chǎng)格局?！案哔|(zhì)量發(fā)展”不再意味著房?jī)r(jià)上漲，而是“住有所居”與“資產(chǎn)保值”的平衡。核心城區(qū)老舊小區(qū)改造、遠(yuǎn)郊區(qū)保障性住房供給、二手房交易流程優(yōu)化，這些長(zhǎng)期議題的推進(jìn)，將比短期限購(gòu)松綁更能夯實(shí)市場(chǎng)基礎(chǔ)。正如謝逸楓所言：“未來(lái)上海樓市的機(jī)會(huì)，不在政策紅利的博弈，而在城市升級(jí)帶來(lái)的價(jià)值重構(gòu)?！?/p>