10月28日，北京昌平北七家鎮(zhèn)歇甲莊地塊成功出讓，中建智地+未來(lái)科學(xué)城以底價(jià)26.012億元摘得，成交樓面價(jià)2.49萬(wàn)元/㎡。

界面新聞了解到，這是中建智地近年來(lái)第三次在北京市昌平區(qū)拿地。之前兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)了北京國(guó)賢府一期和二期，目前一期去化已超過(guò)八成，二期去化近五成。

中建智地近年來(lái)聚焦北京市場(chǎng)，2023年以來(lái)在北京市場(chǎng)累計(jì)斥資412.9億元拿地，在北京市場(chǎng)的排名也是快速提升。此次再次拿地，將繼續(xù)擴(kuò)大中建智地在北京的版圖。

捆綁4宗非住宅用地

根據(jù)北京規(guī)自委信息，該地塊全稱為北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村（A地塊）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地塊R2二類居住用地、A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、A33教育用地、A2文化設(shè)施用地、A4體育用地。

據(jù)了解，這宗地塊總建筑規(guī)模約10.47萬(wàn)㎡，由“歇甲六子”組成——包括2宗居住用地和4宗需代建移交的配套用地。其中，住宅部分（0038、0046地塊）總建筑規(guī)模約9.13萬(wàn)㎡，容積率在2.05-2.1之間，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分別為社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、教育用地、文化設(shè)施用地和體育用地，建成后需無(wú)償移交。

交通優(yōu)勢(shì)是歇甲莊地塊的一個(gè)亮點(diǎn)。地塊距離地鐵17號(hào)線與在建18號(hào)線換乘站天通苑東站僅約1公里，而該站未來(lái)還將成為三條軌道交通的交匯點(diǎn)，包括已通車的17號(hào)線、預(yù)計(jì)年底開(kāi)通的18號(hào)線以及規(guī)劃中的R6線。這一交通樞紐地位將提升區(qū)域的出行便利性。周邊配套方面，項(xiàng)目鄰近國(guó)泰百貨、溫榆河公園等現(xiàn)有設(shè)施，加上自身配建的社區(qū)服務(wù)、教育、文化和體育設(shè)施，將形成相對(duì)完善的生活圈。

然而地塊所在板塊所面臨的多重挑戰(zhàn)仍需要審慎評(píng)估。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)界面新聞指出：“北七家作為遠(yuǎn)郊板塊，其新房與二手房市場(chǎng)價(jià)格已呈現(xiàn)一定回調(diào)態(tài)勢(shì)，反映出該區(qū)域在整體市場(chǎng)環(huán)境下行過(guò)程中所面臨的壓力。除受宏觀因素影響外，區(qū)域內(nèi)部結(jié)構(gòu)性因素亦不容忽視。當(dāng)前，昌平區(qū)南部的朱辛莊板塊憑借成熟的產(chǎn)業(yè)配套和市場(chǎng)熱度已形成顯著優(yōu)勢(shì)，南邵組團(tuán)作為區(qū)級(jí)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域亦持續(xù)吸引投資。相比之下，未來(lái)科學(xué)城東區(qū)的發(fā)展節(jié)奏相對(duì)平緩，其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成以央國(guó)企的研發(fā)部門及二級(jí)單位為主，所能帶動(dòng)的就業(yè)與居住需求規(guī)模有限，未能有效輻射周邊?！?/p>

生態(tài)資源上，地塊周邊分布有清河、溫榆河公園等，可滿足居民日常休閑需求。不過(guò)需注意的是，地塊周邊城市界面相對(duì)老舊，處于歇甲莊拆遷安置房片區(qū)，且東北側(cè)瀝青廠雖已著手搬遷，但其原有影響仍需相關(guān)部門進(jìn)一步評(píng)估。

“此外，該地塊捆綁的4宗非住宅用地需由競(jìng)得方負(fù)責(zé)代建并無(wú)償移交，這一安排進(jìn)一步增加了實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，為項(xiàng)目未來(lái)的盈利預(yù)期帶來(lái)更多不確定性?！睆垊P表示。

中建智地的布局

界面新聞查詢克而瑞排行榜發(fā)現(xiàn)，2020年中建智地在北京市場(chǎng)權(quán)益銷售金額排名還在30以外，2021年沖進(jìn)TOP20，2023年更進(jìn)一步進(jìn)入前十行列，2024年排名第四，今年中建智地更上一層樓。根據(jù)克而瑞公布的2025年1-9月北京房企權(quán)益銷售金額TOP30排行榜，中建智地成交金額158.43億元，位列第2位，位列第1位的為中海新城。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，未來(lái)中建智地有望向銷冠發(fā)起沖擊。

中建智地排名的提升，在很大程度上源于近年來(lái)在北京市場(chǎng)的跑馬圈地。界面新聞根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年以來(lái)，中建智地在北京市場(chǎng)拿地累計(jì)耗資412.9億元。從趨勢(shì)上看，2023年以來(lái)每年拿地總金額也是持續(xù)攀升，2023年至2025年分別為84.6億元、133.143億元和195.157億元。

從區(qū)域上來(lái)看，2023年以來(lái)中建智地在北京市場(chǎng)拿地主要集中在朝陽(yáng)區(qū)，先后四次拿地，在這些地塊開(kāi)發(fā)了中建璞園、北京宸園和紫京宸園，9月30日取得的太陽(yáng)宮地塊尚未公布項(xiàng)目名稱。其次則是昌平區(qū)，算上此次拿下的歇甲莊地塊，中建智地在昌平區(qū)三次拿地，且均在北七家鎮(zhèn)，三次均是與未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合拿地。

在昌平區(qū)的兩個(gè)地塊，中建智地分別開(kāi)發(fā)了北京國(guó)賢府一期和二期。北京國(guó)賢府一期案名為盛世文庭，于2023年11月18日首次開(kāi)盤。根據(jù)北京市住建委信息，截至2025年10月29日，一期已簽約719套，去化率超過(guò)八成。北京國(guó)賢府二期案名為逸賢華庭，2025年4月19日正式開(kāi)盤，官宣稱首開(kāi)銷售358套，攬金21.4億元。截至2025年10月29日，二期已簽約418套，去化近五成。

根據(jù)天朗數(shù)據(jù)，北京國(guó)賢府二期位居2025年1-9月北京新房商品住宅成交套數(shù)榜單第7位，行政區(qū)市占率12.76%。

從區(qū)域樓市情況來(lái)看，歇甲莊地塊所處的天通苑以東片區(qū)已超過(guò)十年未進(jìn)行住宅類地塊招拍掛出讓，目前區(qū)域內(nèi)尚無(wú)同質(zhì)新房在售。距離地塊最近的二手房為2公里外的天通苑小區(qū)，該小區(qū)入市已超30年。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪時(shí)說(shuō)：“歇甲莊地塊周邊的天通苑區(qū)域有大量的改善性需求。此外，從朝陽(yáng)區(qū)北部來(lái)看，來(lái)廣營(yíng)片區(qū)、北苑片區(qū)也是改善性客戶相對(duì)集中的區(qū)域，都會(huì)成為歇甲莊地塊的客戶來(lái)源?！?/p>

張凱指出，本次土拍結(jié)果折射出開(kāi)發(fā)商對(duì)北七家區(qū)域未來(lái)價(jià)值的判斷。預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)很可能參考北京國(guó)賢府當(dāng)前的5.4萬(wàn)元/㎡左右，但需要面對(duì)區(qū)域內(nèi)激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。