11月20日，中指研究院在上海成功舉辦第十屆閉門研討會，本次研討會的主題是“ 2026全國及上海房地產(chǎn)市場展望與“十五五”住房需求空間研判”。
研討會聚焦核心議題，解析了全國住房市場發(fā)展趨勢，深挖上海作為代表型城市的市場韌性；研判了未來商品住宅需求空間及規(guī)模，也聚焦了研究了未來房企發(fā)展新增長點(diǎn)。來自房企、金融機(jī)構(gòu)及學(xué)界的嘉賓齊聚，以專業(yè)視角碰撞思想，為把握政策導(dǎo)向、精準(zhǔn)布局市場、破解行業(yè)痛點(diǎn)提供決策參考，助力行業(yè)在盤整中蓄力、于轉(zhuǎn)型中破局。
中指觀點(diǎn)
房地產(chǎn)市場趨勢及投資策略閉門研討會，旨在為更多金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)把握、準(zhǔn)確預(yù)判房地產(chǎn)形勢，進(jìn)而科學(xué)有效地調(diào)整應(yīng)對策略提供研究支持，同時(shí)也為金融機(jī)構(gòu)和房企深化溝通合作提供平臺?；诘萐aaS工具，中指研究院圍繞2026房地產(chǎn)市場趨勢展望、“十五五”住房需求空間研判、房企發(fā)展策略、上海房地產(chǎn)市場及展望等研究成果進(jìn)行了分享。
■ 全國房地產(chǎn)市場：根據(jù)中性情景預(yù)測，預(yù)計(jì)2026年新建商品房銷售面積同比下降6%左右，降幅較今年有所收窄；“十五五”新建商品住宅年均銷售面積約7-8億平米。
2026 年房地產(chǎn)政策聚焦 “止跌回穩(wěn)”，將清理住房消費(fèi)限制、優(yōu)化核心城市政策、下調(diào)房貸利率，加速城中村改造與存量土地 / 商品房收購，同時(shí)完善 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)；中長期緊扣 “十五五” 高質(zhì)量目標(biāo)，推進(jìn)城市更新與配套政策落地。
中指測算，2026 年中性情形下，新建商品房銷售面積降約 6%、新開工降約 9%、投資降約 11%，降幅均收窄，“好城市 + 好房子” 成結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
“十五五” 全國城鎮(zhèn)住房需求約 49.8 億平方米，商品住宅承接 70%-80% 需求，年均銷售 7-8 億平米，改善性需求占超四成。當(dāng)前新房規(guī)模處合理中樞，預(yù)計(jì)“十五五”中后期行業(yè)逐步走出調(diào)整。
■ 房企經(jīng)營總結(jié)及策略：房企銷售規(guī)模萎縮，規(guī)模房企數(shù)量下滑，央國企成為重資產(chǎn)開發(fā)主力軍，經(jīng)營持續(xù)承壓，部分正常經(jīng)營企業(yè)“輕重并舉”，出險(xiǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
行業(yè)格局呈 “馬太效應(yīng)”，2025 年前 10 月 TOP10、TOP20 房企銷售額占 TOP100 比重達(dá) 49.4%、65.6%，拿地金額占比同步提升，均較 2021 年提高超 10 個(gè)百分點(diǎn)，且聚焦核心城市。央國企成重資產(chǎn)開發(fā)主力，2025 年 1-10月拿地前十中 8 家為央國企。房企加速 “開發(fā) + 經(jīng)營” 轉(zhuǎn)型，拓展代建、物管等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，華潤、龍湖、招商蛇口非開發(fā)業(yè)務(wù)占比顯著，經(jīng)營性業(yè)務(wù)成 “第二增長曲線”。
截至 2025 年 10 月，21 家出險(xiǎn)房企獲批化債 1.2 萬億元，通過多元方式削債 50%-70%，重組后聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)修復(fù)經(jīng)營。
■ 上海房地產(chǎn)市場形勢及展望：上海市住房用地供應(yīng)同比下滑明顯，以需定供導(dǎo)向特征明顯，同時(shí)加大了對于優(yōu)質(zhì)片區(qū)的供地比重。新房市場中外環(huán)外區(qū)域成交縮量明顯，引導(dǎo)整體市場表現(xiàn)下滑，改善性住房產(chǎn)品成為新房成交增長關(guān)鍵構(gòu)成。二手房市場“以價(jià)換量”特征明顯。
（1）土地市場：2024、2025年上海住宅土地供應(yīng)總量出現(xiàn)大幅下滑，24、25年分別下滑達(dá)50.8%、31.2%。從結(jié)構(gòu)上來看安置房及租賃住房用地結(jié)構(gòu)下調(diào)明顯，商品住宅用地成為供給主力。由于外環(huán)內(nèi)地塊土地供給成交比重明顯提升，帶動土地價(jià)格出現(xiàn)明顯增長。另外今年協(xié)議出讓用地（住宅類）交易額達(dá)958億元，重點(diǎn)城區(qū)金額占比超70%，亦成為拿地開發(fā)的重點(diǎn)關(guān)注方向。
（2）新房市場：自2023年起，新房市場供需同步下滑，整體庫存基本維持穩(wěn)定區(qū)間，出清周期處于上行周期表現(xiàn)，目前已達(dá)16個(gè)月。但不同區(qū)域間數(shù)據(jù)差異表現(xiàn)明顯，對比2022年下半年，今年下半年外環(huán)內(nèi)新房成交量下滑預(yù)計(jì)不足10%，而外環(huán)外新房成交量預(yù)計(jì)將超過60%。成交端的變化進(jìn)而影響外環(huán)內(nèi)/外新房出清周期表現(xiàn)出現(xiàn)明顯差異變化。此外，新房供需逐步向優(yōu)質(zhì)區(qū)位，好產(chǎn)品領(lǐng)域發(fā)力，也帶動了新房價(jià)格的持續(xù)走高。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，1200-2000萬元、2000萬元以上產(chǎn)品分別增長6.2%和4.1%。100-110㎡/120-140㎡剛改戶型比例提升較大，180 ㎡以上豪宅產(chǎn)品比例提升明顯，體現(xiàn)出改善型住房產(chǎn)品在當(dāng)前市場的集中需求。
（3）二手房市場：自2022年起，上海二手房市場成交價(jià)格呈現(xiàn)緩慢下跌態(tài)勢，但成交量呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢，市場“以價(jià)換量”特征明顯。從價(jià)格表現(xiàn)來看，分環(huán)線區(qū)位價(jià)格變化差異明顯，從2023年起，內(nèi)中環(huán)片區(qū)平均季度價(jià)格環(huán)比跌幅在3.27%，而中外環(huán)/外交環(huán)/郊環(huán)外環(huán)比季度跌幅分別為4.21%、4.81%、5.69%，隨著區(qū)域向外變化，二手房跌幅比例也逐步增加。從成交數(shù)量來看，上海近三年成交量持續(xù)增加，今年1-10月，成交量同比增長約1.2%。70㎡以下戶型仍是市場成交的核心，但比例已顯現(xiàn)下滑趨勢。100㎡以上戶型增長比例提升明顯，體現(xiàn)出市場對于高端剛需及改善類住房結(jié)構(gòu)化的購房需求。
在研究成果匯報(bào)的基礎(chǔ)上，各方就2026年房地產(chǎn)市場形勢、金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略等問題進(jìn)行了深入探討，主要觀點(diǎn)如下：
房地產(chǎn)企業(yè)主要觀點(diǎn)
（1）發(fā)展方向探討：目前市場的開發(fā)總量規(guī)模在持續(xù)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境趨向于由“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”模式發(fā)展，具體方向發(fā)展包括代建業(yè)務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)營銷類咨詢服務(wù)、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。從開發(fā)角度來看，具備區(qū)域特色類及非標(biāo)定制類項(xiàng)目仍具備較高需求，目前問題主要是房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)類產(chǎn)品供應(yīng)過剩。對于未來發(fā)展，需要房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)細(xì)化深耕客戶需求并加大對迭代產(chǎn)品的研究打造。另外，也有專家提出目前市場階梯化產(chǎn)品供需不暢，置換鏈條出現(xiàn)斷層，希望通過加強(qiáng)產(chǎn)品打造、預(yù)期管理等方式構(gòu)建更加可持續(xù)化的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
（2）發(fā)展預(yù)期：目前不同性質(zhì)企業(yè)對于市場形勢態(tài)度有所不同，部分民營類企業(yè)更加專注現(xiàn)有業(yè)務(wù)的運(yùn)營維持，著重加大“輕資產(chǎn)”類業(yè)務(wù)擴(kuò)張。部分央國企平臺及資管類企業(yè)對市場發(fā)展?jié)摿θ员в休^高希望。部分資產(chǎn)如租賃居住類產(chǎn)品、酒店類產(chǎn)品、改善類居住產(chǎn)品在目前市場環(huán)境下表現(xiàn)較好，但亦需避免短期集中式投資導(dǎo)致市場需求快速透支。
（3）市場判斷：一是城市分化，核心城市需求大、韌性強(qiáng)，同時(shí)其他城市可能存在差異性機(jī)會；二是板塊分化，要盡可能把握板塊分化中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會；三是產(chǎn)品分化，把握人口及需求變化下的新產(chǎn)品迭代機(jī)會。
金融機(jī)構(gòu)主要觀點(diǎn)
（1）行業(yè)發(fā)展研判：行業(yè)整體預(yù)測明年將繼續(xù)盤整行情，成交規(guī)模、開工量預(yù)計(jì)保持低位，在此基礎(chǔ)上，市場庫存將持續(xù)下跌，預(yù)計(jì)明年在成交量上可出現(xiàn)觸底表現(xiàn)。 整體市場目前仍處于價(jià)值回歸周期，預(yù)計(jì)以租售比（以租養(yǎng)貸）和貸款利率來評估房屋價(jià)值將成為常態(tài)。隨著市場變化，預(yù)計(jì)在未來貨幣寬松環(huán)境下將帶動住房資產(chǎn)價(jià)值錨點(diǎn)回升。
（2）行業(yè)發(fā)展方向：當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍面臨一定調(diào)整壓力，部分金融機(jī)構(gòu)表示更加關(guān)注存量資產(chǎn)的盤活管理，如從項(xiàng)目層面實(shí)現(xiàn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)隔離，進(jìn)而推動開發(fā)。另外，結(jié)合不動產(chǎn)登記制度的完善，發(fā)展住房養(yǎng)老信托產(chǎn)品也是未來重要的業(yè)務(wù)的機(jī)會方向。
本次閉門研討會立足 2025 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行實(shí)景，深度研判 2026 年市場走勢脈絡(luò)，精準(zhǔn)剖析政策優(yōu)化方向與房企轉(zhuǎn)型路徑，為投資機(jī)構(gòu)及開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略制定提供了極具價(jià)值的決策參考。同時(shí)，會議搭建起金融機(jī)構(gòu)與房企高效對接的交流橋梁，進(jìn)一步暢通合作渠道、凝聚發(fā)展共識，以專業(yè)研討賦能行業(yè)協(xié)同，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展注入持續(xù)動力，助力行業(yè)在轉(zhuǎn)型周期中精準(zhǔn)把握機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
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