上海進深 嚴明會 近日，原萬科上海區(qū)域設計總、產(chǎn)品領域核心人物蔡亮已正式入職保利發(fā)展，負責產(chǎn)品研發(fā)相關工作，具體分管業(yè)務尚未對外披露。

這場人事變動被業(yè)內稱作2025年上海地產(chǎn)圈“含金量最高的跳槽”，一舉打破保利發(fā)展“內部提拔為主”的用人傳統(tǒng)。

手握萬科系高端產(chǎn)品打造經(jīng)驗的蔡亮，或將為保利上海世博天悅等頂豪項目帶來全新的產(chǎn)品思路。

2003年，蔡亮從東南大學建筑學專業(yè)本科畢業(yè)，以“萬科新動力”身份加入萬科集團，開啟了長達21年的萬科職業(yè)生涯。

他的起點在深圳總部，入職之初便參與萬科早期產(chǎn)品標準化工作，為后續(xù)深耕產(chǎn)品領域打下堅實基礎。

此后十年間，蔡亮輾轉天津、成都、深圳、福州等多個城市，始終扎根設計管理一線，完成了從項目實操到片區(qū)統(tǒng)籌的能力進階。

在深圳萬創(chuàng)設計管理部任職期間，他深度參與萬科城、十七英里等標桿項目的設計，沉浸式打磨產(chǎn)品打造能力。

蔡亮職業(yè)生涯的關鍵轉折點出現(xiàn)在2012年。這一年他調任上海萬科，彼時上海萬科各項指標表現(xiàn)平平，行業(yè)影響力較弱。但在此后的五年里，上海萬科迎來發(fā)展黃金期，蔡亮也迎來個人職業(yè)高光時刻。

作為設計總監(jiān)，他深度參與翡翠濱江、翡翠公園、徐匯萬科中心等標志性項目的打造。

上海萬科借此構建起覆蓋TOD、城市更新、高端住宅、大型商辦的完整產(chǎn)品體系，產(chǎn)品力成為業(yè)績增長的核心驅動力。

2016年，蔡亮開始兼任上海區(qū)域產(chǎn)品管理部負責人。同年上海區(qū)域銷售額突破1200億元，較2012年增長近五倍。憑借突出貢獻，他斬獲萬科年度“區(qū)首特別獎”。

2020年后，蔡亮調任萬科南方區(qū)域，擔任區(qū)域合伙人并分管產(chǎn)品業(yè)務，后續(xù)還負責佛山公司及南方區(qū)域高端產(chǎn)品線，專業(yè)視野和管理范疇進一步拓寬。

2024年底，在萬科任職21年的蔡亮選擇離開，短暫加盟越秀后，最終被保利發(fā)展納入麾下。

蔡亮的加盟，背后是保利發(fā)展對上海市場的戰(zhàn)略押注，以及對產(chǎn)品力突破的迫切需求。

有地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，蔡亮擁有20余年萬科任職經(jīng)歷，不僅具備打造高端產(chǎn)品線的完整經(jīng)驗，對上海市場和客群需求也有深刻理解。

更重要的是，他在萬科后期擔任區(qū)域產(chǎn)品負責人的經(jīng)歷，讓其具備跨體系的產(chǎn)品統(tǒng)籌和研發(fā)能力，這正是保利發(fā)展看重的核心價值。

眼下上海頂豪市場競爭已經(jīng)進入白熱化階段。年底內環(huán)核心地塊集中入市，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等央企巨頭紛紛加碼布局。

在此背景下，保利發(fā)展一邊重構高管團隊，一邊釋放超26億元貨值房源，全力沖刺上海年度銷售亞軍席位，劍指行業(yè)頭部陣營。

值得注意的是，蔡亮加盟正值上海內環(huán)核心地塊集中入市、北外灘等板塊10萬+頂豪扎堆競爭的關鍵節(jié)點。

今年1月，原保利發(fā)展集團產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松調任上海公司總經(jīng)理，凸顯出保利對產(chǎn)品研發(fā)的重視程度持續(xù)提升。

營銷副總經(jīng)理付軍則來自保利和潤，擁有多年華南高端項目營銷經(jīng)驗，能夠精準對接上海頂豪市場的客戶運營需求。

與市場去化能力減弱形成對比的是，房企在資金、人才、產(chǎn)品層面的競爭愈演愈烈。近期多個豪宅項目二次推盤的認購率，明顯低于首開表現(xiàn)。

以保利世博天悅為例，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2024年至今該項目共推出832套住宅房源，截至12月15日仍有184套可售，累計售出648套，去化率77.9%；已登記總套數(shù)475套，登記比例僅57%。

2025年1-11月上海頭部房企的競爭格局已經(jīng)十分清晰。

銷售額方面，華潤置地以417.9億元暫居榜首，保利發(fā)展395.8億元緊隨其后，招商蛇口387.8億元位列第三，三者差距極小，貼身肉搏態(tài)勢明顯。

保利與華潤的銷售額差距僅22.1億元，年末沖刺的補漲空間十分明確。

權益銷售維度，保利發(fā)展以283.6億元反超登頂，領先招商蛇口9.1億元，領先華潤置地18.1億元，這一數(shù)據(jù)直接體現(xiàn)出保利在上海樓市的權益占比優(yōu)勢。

銷售面積方面，招商蛇口以65.0萬平方米領跑，保利發(fā)展57.1萬平方米、華潤置地45.3萬平方米分列二三位。

結合銷售額測算，保利單平售價約6.93萬元，華潤約9.22萬元，招商約5.97萬元。保利與華潤的單價優(yōu)勢顯著，凸顯出二者聚焦頂豪市場的戰(zhàn)略導向，而招商則依靠走量策略鞏固規(guī)模優(yōu)勢。

頂豪項目表現(xiàn)上，上海10萬+單價項目成交金額排名中，華潤外灘瑞府、保利世博天悅、中海順昌玖里等均位列前列。

其中，保利世博天悅以26.6萬元/平方米的單價，成為上海最貴的在售項目。

但華潤、中海憑借多項目布局的優(yōu)勢，占據(jù)了成交套數(shù)的領先地位。

面對這樣的競爭格局，保利發(fā)展的沖刺壓力與日俱增，年末貨值的釋放效率將直接決定其年度排名。