前段時(shí)間廣東省發(fā)布了"十五五"規(guī)劃建議，明確表示清楚一切住房消費(fèi)不合理的限制性措施，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策進(jìn)入了一個(gè)新的階段。
這個(gè)措施也代表著作為一線城市的廣州徹底放開了樓市限制，什么限購(gòu)統(tǒng)統(tǒng)放開。
為什么作為一線城市的廣州這么著急，主要還是因?yàn)闃鞘袛?shù)據(jù)下滑的太厲害了。
數(shù)據(jù)顯示2025年前十月廣東
新房銷售額同比下降16.7%，開發(fā)投資縮減20.7%，亟需通過(guò)制度松綁激活市場(chǎng)活力。
這不，12月16號(hào)，發(fā)改委明確表示，將清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制，釋放內(nèi)需潛力。
什么意思？
就是明確表示樓市要全面放開限制，不管是一線城市還是四五線城市，都不要裝著了。
明明樓市都慘的不成樣子了，想全面放開賣房子可是又苦于前面政策的限制不敢徹底放開。
這次高層直接發(fā)聲，意思很明白，大家都不要畏手畏腳了，大膽的放開樓市限制。
不僅要放開一切限制，其實(shí)前面政策也明確表示地方上可以因地制宜，就是根據(jù)自身的情況出臺(tái)相應(yīng)的刺激政策。
沒有別的意思，就是為了快點(diǎn)去化樓市庫(kù)存。
地方上有錢，那就可以多給購(gòu)房者一點(diǎn)補(bǔ)貼；如果沒有錢，資源多，那就可以給開發(fā)商一些資源，讓他們低價(jià)開發(fā)出便宜的房源。
對(duì)于這次發(fā)改委的發(fā)聲，
明眼人都知道，這指向的就是北上深和海南部分區(qū)域僅存的限購(gòu)政策。
身邊已經(jīng)有朋友開始焦慮：是不是一線城市全面放開限購(gòu)就在眼前？壓抑這么久的房?jī)r(jià)，要趁機(jī)漲起來(lái)了？
其實(shí)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題的人，本質(zhì)上是在問(wèn)：政策松綁能不能扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在的樓市頹勢(shì)？
但我想從另一個(gè)角度跟大家聊——比起政策本身，當(dāng)下彌漫在市場(chǎng)里的“信心缺口”，才是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。
畢竟現(xiàn)在的樓市，早就不是“政策一松就上漲”的年代了。
先給大家看組更扎心的數(shù)據(jù)，央行2025年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，僅9.1%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，超90%的人要么認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，要么覺得持平或看不準(zhǔn)。
更關(guān)鍵的是，購(gòu)房意愿已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度跌出居民未來(lái)重點(diǎn)支出的前五名，大家寧愿把錢存起來(lái)，也不愿輕易進(jìn)場(chǎng)。
我前幾天路過(guò)北京朝陽(yáng)的幾家中介門店，店員說(shuō)現(xiàn)在來(lái)咨詢的人不少，但真正下單的寥寥無(wú)幾，大多是反復(fù)問(wèn)“現(xiàn)在買會(huì)不會(huì)虧”“放開限購(gòu)后會(huì)不會(huì)更便宜”。
這種普遍的觀望心態(tài)，不是靠一紙限購(gòu)放開就能打消的。
過(guò)去幾年房?jī)r(jià)回調(diào)的記憶太深刻了，尤其是一線城市的二手房業(yè)主，不少人都經(jīng)歷過(guò)“掛牌半年降10萬(wàn)仍無(wú)人問(wèn)津”的窘境。
就像2025年第50周的數(shù)據(jù)顯示，北上深新房成交面積同比下降了44%，二手房也降了31.6%。
當(dāng)市場(chǎng)形成“買漲不買跌”的慣性，即使取消限購(gòu)，大部分人還是會(huì)選擇再等等、再看看，畢竟誰(shuí)也不想當(dāng)接盤俠。
這種集體性的心理防線，比限購(gòu)政策本身更能抑制房?jī)r(jià)上漲。
再說(shuō)說(shuō)大家最關(guān)心的購(gòu)買力問(wèn)題?？赡苡腥藭?huì)說(shuō)，不是有1%的房貸貼息政策嗎？
確實(shí)，100萬(wàn)30年的房貸，每月能省414元，一年下來(lái)也能省近5000元。
但這部分減負(fù)，對(duì)于動(dòng)輒幾百萬(wàn)的一線城市房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是杯水車薪。
更核心的問(wèn)題是，居民的收入信心和就業(yè)安全感還沒恢復(fù)。
2025年第三季度，還有52.1%的居民認(rèn)為“就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”，前三個(gè)季度住戶存款更是增加了12.73萬(wàn)億元。
在收入不確定的情況下，沒人敢輕易背上幾十年的房貸。
我認(rèn)識(shí)的一個(gè)深圳程序員，就算符合限購(gòu)放開后的購(gòu)房條件，也直言“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，先把錢握在手里更安心”。
還有個(gè)被大家忽略的點(diǎn)：這次發(fā)改委清理不合理限制，核心目的是釋放內(nèi)需潛力，而不是推高房?jī)r(jià)。
現(xiàn)在保留限購(gòu)的北上深，樓市庫(kù)存壓力并不小，35城11月的庫(kù)存出清周期已經(jīng)達(dá)到24.54個(gè)月，環(huán)比還在上升。
政策的初衷，是讓有真實(shí)需求的人能順利買房，而不是給投機(jī)者可乘之機(jī)。
而且從歷史經(jīng)驗(yàn)看，武漢、長(zhǎng)春等城市放開限購(gòu)后，雖然短期成交有小幅回升，但后續(xù)很快又回歸平淡，長(zhǎng)春10月銷量甚至環(huán)比下滑了32%。
這說(shuō)明沒有真實(shí)購(gòu)買力支撐的政策松綁，很難形成持續(xù)的上漲動(dòng)力。
所以回到最初的問(wèn)題：一線城市全面放開限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？
我的答案是：大概率不會(huì)。至少不會(huì)出現(xiàn)大家擔(dān)心的“報(bào)復(fù)性上漲”。
當(dāng)下的樓市，缺的不是購(gòu)房資格，而是購(gòu)房信心和購(gòu)買力。
發(fā)改委的表態(tài)，更像是給市場(chǎng)傳遞一個(gè)“穩(wěn)預(yù)期”的信號(hào)，而不是“刺激上漲”的指令。
對(duì)于真正的剛需來(lái)說(shuō)，與其糾結(jié)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，不如關(guān)注自身需求和還款能力；
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，更要認(rèn)清現(xiàn)在的樓市邏輯已經(jīng)變了，“靠買房暴富”的時(shí)代早已過(guò)去。
樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展，最終還是要靠經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、就業(yè)穩(wěn)定和居民收入提升來(lái)支撐。