12月24日，北京市住建委、發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，核心亮點是需求端的“精準松綁”。

具體包括：非京籍家庭的購房資格要求降低，五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個稅繳納年限由“3年”調(diào)整為“2年”，購買五環(huán)外由“2年”調(diào)減為“1年”；二孩及以上的多子女家庭，可在此前限購政策基礎(chǔ)上，在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房；商業(yè)性住房貸款利率將不再區(qū)分首套房貸和二套房貸利率；二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

本次新政背后是北京和全國樓市下行壓力下的政策抉擇。11月當月，北京二手房成交面積同比下降22.3%，房價同比下降6.8%，跌幅居一線城市首位；重點30城新房成交面積同比下降43.4%，核心16城二手房成交面積同比下降20.4%，全國房市需求疲弱。

今年8月，北京松綁五環(huán)外購房限制，以“外圍引流、核心穩(wěn)定”作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，但五環(huán)外房市依然低迷；此次僅隔四個月，北京進一步對核心區(qū)購房限制進行松綁調(diào)整，指向當前房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的迫切性加強。

此次北京樓市新政意味著全面取消限購僅有一步之遙。

北上廣深四大超一線城市中，廣州已經(jīng)全面取消限購；深圳僅有南山、福田、寶安新安街道限購；上海限購政策為外環(huán)內(nèi)3年社保、外環(huán)外1年社保要求。北京是繼12月中央工作經(jīng)濟會議之后第一個放松樓市限購的一線城市，上海、深圳雖然調(diào)整空間有限，但預計短期內(nèi)也將跟進，有小幅調(diào)整。

一線城市匯集了消費能力和消費需求較強的客戶群體，是全國房地產(chǎn)市場風向標。不論是新市民首套房的剛需，是老市民的改善型需求，放松限購能夠滿足此前被限制群體的合理住房需求，有助于提振房地產(chǎn)市場信心。

新一輪的限購松綁放松可能是市場結(jié)構(gòu)性修復的起點，但不意味著樓市牛市的全面重啟。

時至今日，購房抉擇早已不是基于現(xiàn)金流水平、還貸能力等簡單變量的簡單數(shù)學題，而是對城市和片區(qū)發(fā)展前景、房價趨勢乃至經(jīng)濟形勢長期走勢的綜合性判斷題。因此，一線城市限購放松后，增量的購房需求仍將集中在有產(chǎn)業(yè)、人口、學區(qū)支撐的優(yōu)質(zhì)核心片區(qū)，以及能夠改善居住環(huán)境的“好房子”，普通片區(qū)和普通商品房仍將面臨價格調(diào)整壓力，市場分化仍是大趨勢。

房地產(chǎn)市場仍是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)依然具有必要性。二十余年來，房地產(chǎn)市場從全面高速發(fā)展的黃金期轉(zhuǎn)向全面深度調(diào)整期，但在中國經(jīng)濟發(fā)展的龐大敘事中，房地產(chǎn)行業(yè)始終占據(jù)著重要地位，既是宏觀層面最大的內(nèi)需，也是居民資產(chǎn)負債表的重要組成部分，同時與以往地方政府依賴的土地財政高度關(guān)聯(lián)。

“十五五”期間的一個關(guān)鍵詞是新舊動能轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)動能，是宏觀經(jīng)濟、微觀主體，以及財政金融風險的交叉點，在當前新動能尚未成勢的過渡期，中國經(jīng)濟依然需要一個平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場作為支撐，房地產(chǎn)的持續(xù)下行并不是促進新動能持續(xù)上行的必要條件，甚至還有可能通過資產(chǎn)縮水效應影響居民對于新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)工業(yè)品和消費品的消費能力。

總體上來看，北京樓市新政仍是對2024年“924”增量政策的延續(xù)，并不是所謂穩(wěn)定樓市的“大招”。穩(wěn)地產(chǎn)確實需要增量政策的支持，但在地產(chǎn)存量時代的背景下又難以期待大水漫灌的強刺激政策出臺。

房地產(chǎn)企穩(wěn)需要通過精準施策找到政策托底和市場出清之間的平衡點。在二十屆四中發(fā)布的“十五五”規(guī)劃建議中，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”是“加大保障和改善民生”項下的重點內(nèi)容，意味著未來房地產(chǎn)行業(yè)的屬性將逐步從經(jīng)濟增長發(fā)動機轉(zhuǎn)向民生保障穩(wěn)定器。

精準施策需要服務于市場出清，比如金融支持上通過大力發(fā)展公募REISs來助力存量不動產(chǎn)盤活；通過進一步擴大保障房再貸款規(guī)模鼓勵收購存量商品房用于保障性住房；通過優(yōu)化房地產(chǎn)項目“白名單”制度支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。

財政政策上，則可加大特別國債、專項債等財政工具對城市更新支持力度，既能釋放核心區(qū)域土地供應推動“好房子”建設，也能通過周邊環(huán)境品質(zhì)升級帶動房價企穩(wěn)。地方政府則要用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，繼續(xù)實施調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。